Wat is een totaalrenovatie en voor wie?
Een totaalrenovatie is een ingrijpende verbouwing waarbij de woning grotendeels wordt vernieuwd. De draagconstructie blijft staan, maar vrijwel alles daarbinnen en daaromheen wordt aangepakt: isolatie, installaties, indeling, keuken, badkamer, vloeren en afwerking.
Een totaalrenovatie is vooral zinvol bij een woning die u net hebt gekocht en die nog niet is bewoond, of bij een woning waar veel achterstallig onderhoud is. Typische voorbeelden zijn jaren '30 woningen, naoorlogse rijwoningen en woningen uit de jaren '60 en '70 met verouderde installaties en weinig isolatie.
Het voordeel van één traject is dat u de volgorde goed kunt kiezen. Leidingen worden aangelegd voordat er wordt gestuct, isolatie wordt aangebracht voordat de nieuwe vloeren erin gaan. Zo voorkomt u dat u later nieuw werk weer moet openbreken.
Wat hoort er bij een totaalrenovatie?
Geen woning is hetzelfde. Op basis van een bouwkundige opname bepalen we samen welke onderdelen nodig zijn en welke kunnen wachten. Veel voorkomende onderdelen staan hieronder.
Kies bij een woning met een gasaansluiting ook direct de route naar aardgasvrij. Met een goed geïsoleerde schil kunt u lagetemperatuurverwarming toepassen, zoals vloerverwarming met een warmtepomp. Ook als u die nog niet direct plaatst, kunt u leidingen en ruimte alvast voorbereiden.
- Schil: dakisolatie, spouwmuur- of binnengevelisolatie, vloerisolatie, nieuwe kozijnen met HR++ of triple glas
- Installaties: nieuwe meterkast en groepenkast, elektra, waterleidingen, riolering, verwarming en ventilatie
- Indeling: muren verwijderen of verplaatsen, open keuken, extra slaapkamer of badkamer
- Natte ruimten: nieuwe badkamer, toilet en keuken
- Afwerking: stucwerk, plafonds, binnendeuren, vloeren en schilderwerk
- Eventueel uitbreiding: uitbouw, dakkapel of dakopbouw
Vergunning, asbest en melding
Veel interne verbouwingen zijn vergunningvrij onder de Omgevingswet. Maar zodra de draagconstructie verandert, bijvoorbeeld bij het verwijderen van een dragende muur, is in de regel een omgevingsvergunning voor de technische bouwactiviteit nodig. Een constructeur berekent dan de nieuwe stalen ligger of kolom.
Wijzigt u de voorgevel, een zijgevel aan de straat of het dak, dan kan ook een omgevingsplanactiviteit vergunningplichtig zijn. Bij een rijksmonument of gemeentelijk monument zijn vrijwel alle wijzigingen vergunningplichtig. Controleer uw plan met de vergunningcheck in het Omgevingsloket; het omgevingsplan van uw gemeente kan aanvullende regels bevatten.
In woningen die vóór 1994 zijn gebouwd kan asbest zitten, bijvoorbeeld in vloerbedekking, kit, leidingisolatie, plaatmateriaal of rond de cv-ketel. Voordat er wordt gesloopt, is een asbestinventarisatie door een gecertificeerd bureau nodig. Wordt er asbest verwijderd of komt er meer dan 10 m³ sloopafval vrij, dan moet u de sloop vooraf melden via het Omgevingsloket, uiterlijk 4 weken voor de start.
Constructie, fundering en materialen
Een totaalrenovatie begint met een goede bouwkundige opname. Daarin kijken we naar scheuren, scheefstand, vochtproblemen, de staat van de kozijnen en het dak, en de kruipruimte. Bij oudere woningen op houten palen is het verstandig de fundering te laten onderzoeken voordat u veel geld in de afwerking steekt.
Bij het openbreken van de indeling komen stalen liggers, kolommen en soms een nieuwe vloerconstructie aan de orde. Een houten begane-grondvloer met houtrot of vochtproblemen kan worden vervangen door een geïsoleerde betonvloer of systeemvloer.
Bij materialen kiezen we voor oplossingen die passen bij het bouwjaar. Bij een jaren '30 woning met een smalle spouw is binnenisolatie soms beter dan spouwvulling. Bij een monumentaal pand vraagt de detaillering van isolatie extra aandacht om vochtproblemen in de muren te voorkomen.
Isolatie-eisen bij renovatie
Bij verbouw gelden in het Bbl lagere minimumeisen dan bij nieuwbouw. Vervangt of vernieuwt u een isolatielaag, dan moet die ten minste aan de verbouwwaarden voldoen. Bij een ingrijpende renovatie, waarbij een groot deel van de gebouwschil wordt vernieuwd, gelden voor het gerenoveerde deel de nieuwbouwwaarden.
De wettelijke minimumeisen zijn bij verbouw een ondergrens. Bij een totaalrenovatie is het meestal verstandig hoger te isoleren, omdat u de schil maar één keer openmaakt. Zo maakt u de woning geschikt voor een warmtepomp en een lager energieverbruik.
Schuif opzij voor de hele tabel →
Het verloop: de juiste volgorde
Een totaalrenovatie verloopt in een logische volgorde: eerst slopen en strippen, dan de constructieve ingrepen, daarna de schil (dak, gevel, vloer en kozijnen), vervolgens de installaties en tot slot de afbouw en afwerking. Wie die volgorde aanhoudt, voorkomt dubbel werk.
Tijdens een totaalrenovatie is de woning meestal niet bewoonbaar. Plan daarom vooraf waar u tijdelijk woont. Een goede werkplanning met vaste momenten voor keuzes, zoals tegels, keuken en sanitair, voorkomt vertraging.
Praktische tips
Met deze punten houdt u de renovatie beheersbaar.
- Laat vóór de aankoop of direct erna een bouwkundige keuring en asbestinventarisatie doen.
- Reserveer 10 tot 15 procent van het budget voor onvoorziene zaken.
- Maak keuzes voor keuken, badkamer en installaties vóór de start van de bouw.
- Isoleer de schil vóór u kiest voor een warmtepomp.
- Kijk bij RVO en uw gemeente naar actuele subsidies voor isolatie en duurzame installaties.
- Leg alle afspraken vast in een offerte met een vaste prijs en duidelijke stelposten.
Wat bepaalt de prijs?
- Gebruiksoppervlakte van de woning
- Staat van de constructie, fundering en kozijnen
- Omvang van isolatie en installatiewerk
- Constructieve ingrepen zoals het verwijderen van dragende muren
- Asbestsanering en sloopwerk
- Keuken, badkamer en afwerkingsniveau
- Uitbreidingen zoals een uitbouw of dakkapel
- Bouwjaar en eventuele monumentale status
Doorlooptijd
De voorbereiding met opname, ontwerp, asbestinventarisatie en eventuele vergunning duurt 1 tot 4 maanden. De uitvoering duurt bij een rijwoning meestal 2 tot 4 maanden en bij een grotere woning of renovatie met uitbreiding 4 tot 6 maanden. De sloop en schil vragen de eerste weken, installaties en afbouw de rest.
