Totaalrenovatie in Amsterdam

De woningen in Amsterdam en wat dat betekent voor uw totaalrenovatie

Amsterdam is voor 87% gestapeld: appartementen in de 19e-eeuwse ring (De Pijp, Oud-West, de Staatsliedenbuurt), de Amsterdamse School-blokken van Plan Zuid en Plan West uit de jaren '20 en '30, de portiekflats van de Westelijke Tuinsteden en de galerijflats van de Bijlmer. Een verbouwing is er bijna altijd ook een VvE-vraag.

Eengezinswoningen vindt u vooral in Noord (de tuindorpen Nieuwendam, Oostzaan en Buiksloot, en de dorpen Ransdorp, Durgerdam en Holysloot), in Watergraafsmeer (Betondorp, de Linnaeusparkbuurt), in delen van Nieuw-West en op IJburg. Juist daar komen aanbouwen, dakopbouwen en vloervervanging het meest voor.

In Amsterdam gaat een totaalrenovatie vaak samen met funderingsonderzoek, isolatie van een gehorig bouwblok en het vernieuwen van leidingen uit de jaren '30. We plannen dat rond de afspraken met de VvE en de buren.

Amsterdam telt 480.852 woningen. 13% daarvan is een eengezinswoning en 87% een appartement of andere meergezinswoning. Het woningbeeld is dus overwegend gestapeld; bij de eengezinswoningen is de tussenwoning het meest voorkomende type.

89% van de woningen in Amsterdam is meer dan tien jaar oud en 18% is nu al aardgasvrij. Een totaalrenovatie is het moment om indeling, installaties en verduurzaming in één keer goed te regelen, zodat u niet over een paar jaar opnieuw hoeft te breken.

Bodem en fundering in Amsterdam

Amsterdam staat op veen en klei; vrijwel alles van vóór 1970 is gefundeerd op houten palen, veel daarvan aan het eind van hun levensduur. Bij een aanbouw betekent dat altijd een eigen paalfundering en een constructeur die naar de bestaande fundering kijkt. Bij vloeren is het lage gewicht van schuimbeton juist een voordeel: het belast de oude palen nauwelijks extra. Kruipruimtes zijn vaak laag en nat.

Bij een renovatie binnen komt de bodem indirect terug: een vochtige kruipruimte geeft een koude, soms muffe begane grond. Dan nemen we het vullen van de kruipruimte met schuimbeton mee in het plan.

Koopwoning of huurwoning?

In Amsterdam is 30% van de woningen een koopwoning en 70% een huurwoning, waarvan 40% in bezit van een woningcorporatie. Als eigenaar beslist u zelf, binnen de regels van het omgevingsplan. Huurt u, dan hebt u voor een bouwkundige ingreep altijd eerst schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig.

Woningwaarde en verduurzaming

De gemiddelde WOZ-waarde van een woning in Amsterdam is € 498.000. 9% van de woningen heeft zonnepanelen en 18% is aardgasvrij. Combineert u de totaalrenovatie met isolatie, dan kunt u voor een deel van de isolatiemaatregelen mogelijk ISDE-subsidie aanvragen.

Wat is een totaalrenovatie en voor wie?

Een totaalrenovatie is een ingrijpende verbouwing waarbij de woning grotendeels wordt vernieuwd. De draagconstructie blijft staan, maar vrijwel alles daarbinnen en daaromheen wordt aangepakt: isolatie, installaties, indeling, keuken, badkamer, vloeren en afwerking.

Een totaalrenovatie is vooral zinvol bij een woning die u net hebt gekocht en die nog niet is bewoond, of bij een woning waar veel achterstallig onderhoud is. Typische voorbeelden zijn jaren '30 woningen, naoorlogse rijwoningen en woningen uit de jaren '60 en '70 met verouderde installaties en weinig isolatie.

Het voordeel van één traject is dat u de volgorde goed kunt kiezen. Leidingen worden aangelegd voordat er wordt gestuct, isolatie wordt aangebracht voordat de nieuwe vloeren erin gaan. Zo voorkomt u dat u later nieuw werk weer moet openbreken.

Wat hoort er bij een totaalrenovatie?

Geen woning is hetzelfde. Op basis van een bouwkundige opname bepalen we samen welke onderdelen nodig zijn en welke kunnen wachten. Veel voorkomende onderdelen staan hieronder.

Kies bij een woning met een gasaansluiting ook direct de route naar aardgasvrij. Met een goed geïsoleerde schil kunt u lagetemperatuurverwarming toepassen, zoals vloerverwarming met een warmtepomp. Ook als u die nog niet direct plaatst, kunt u leidingen en ruimte alvast voorbereiden.

• Schil: dakisolatie, spouwmuur- of binnengevelisolatie, vloerisolatie, nieuwe kozijnen met HR++ of triple glas
• Installaties: nieuwe meterkast en groepenkast, elektra, waterleidingen, riolering, verwarming en ventilatie
• Indeling: muren verwijderen of verplaatsen, open keuken, extra slaapkamer of badkamer
• Natte ruimten: nieuwe badkamer, toilet en keuken
• Afwerking: stucwerk, plafonds, binnendeuren, vloeren en schilderwerk
• Eventueel uitbreiding: uitbouw, dakkapel of dakopbouw

Vergunning, asbest en melding

Veel interne verbouwingen zijn vergunningvrij onder de Omgevingswet. Maar zodra de draagconstructie verandert, bijvoorbeeld bij het verwijderen van een dragende muur, is in de regel een omgevingsvergunning voor de technische bouwactiviteit nodig. Een constructeur berekent dan de nieuwe stalen ligger of kolom.

Wijzigt u de voorgevel, een zijgevel aan de straat of het dak, dan kan ook een omgevingsplanactiviteit vergunningplichtig zijn. Bij een rijksmonument of gemeentelijk monument zijn vrijwel alle wijzigingen vergunningplichtig. Controleer uw plan met de vergunningcheck in het Omgevingsloket; het omgevingsplan van uw gemeente kan aanvullende regels bevatten.

In woningen die vóór 1994 zijn gebouwd kan asbest zitten, bijvoorbeeld in vloerbedekking, kit, leidingisolatie, plaatmateriaal of rond de cv-ketel. Voordat er wordt gesloopt, is een asbestinventarisatie door een gecertificeerd bureau nodig. Wordt er asbest verwijderd of komt er meer dan 10 m³ sloopafval vrij, dan moet u de sloop vooraf melden via het Omgevingsloket, uiterlijk 4 weken voor de start.