Dakopbouw laten plaatsen

Wat is een dakopbouw?

Bij een dakopbouw wordt het bestaande dak geheel of gedeeltelijk verwijderd en vervangen door een nieuwe bouwlaag. Het resultaat is een volwaardige verdieping met rechte wanden en voldoende stahoogte. Dat is het grootste verschil met een dakkapel, die alleen een deel van het dakvlak vergroot.

Een dakopbouw is geschikt voor huishoudens die meer slaapkamers of een tweede badkamer nodig hebben en niet willen verhuizen. Ook bij woningen met een kleine tuin is omhoog bouwen vaak de enige manier om ruimte te winnen.

Het woningtype bepaalt veel. Op rijwoningen met een plat dak of een flauw hellend dak wordt vaak een opbouw over de hele rij geplaatst, soms met de buren samen. Bij twee-onder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen is meer vrijheid in vorm. Bij een appartement is een opbouw meestal alleen mogelijk op de bovenste woning en met toestemming van de VvE.

Soorten: nokverhoging, opbouw met plat dak of schuin dak

Er zijn grofweg drie varianten. Bij een eenzijdige nokverhoging wordt één dakvlak opgetild, zodat de zolder aan die kant stahoogte krijgt. Bij een tweezijdige nokverhoging gebeurt dat aan beide kanten. Een volledige dakopbouw met plat dak geeft de meeste ruimte: een complete extra verdieping.

De keuze hangt af van de ruimtebehoefte, het budget en vooral van wat de gemeente toestaat. In straten met een samenhangend straatbeeld is vaak alleen een bepaalde vorm toegestaan, bijvoorbeeld een nokverhoging aan de achterkant.

Een dakopbouw wordt meestal prefab gemaakt: geïsoleerde houtskeletbouw-elementen met kozijnen en gevelafwerking worden in de werkplaats gemaakt en met een kraan geplaatst. De opbouw staat dan binnen enkele dagen wind- en waterdicht. Traditioneel bouwen met metselwerk kan ook, maar is zwaarder voor de bestaande constructie en duurt langer.

Vergunning: een dakopbouw is vrijwel altijd vergunningplichtig

Een dakopbouw valt niet onder de vergunningvrije categorieën van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). U hebt daarom vrijwel altijd een omgevingsvergunning nodig. Die bestaat meestal uit twee onderdelen: de omgevingsplanactiviteit, waarbij de gemeente toetst aan het omgevingsplan en de regels voor het uiterlijk, en de technische bouwactiviteit, waarbij wordt getoetst aan de bouwtechnische regels.

Het omgevingsplan bepaalt onder meer de maximale goot- en bouwhoogte. Veel gemeenten hebben daarnaast beleid voor dakopbouwen, bijvoorbeeld dat de opbouw aan de voorkant terugligt of dat een hele rij op dezelfde manier wordt opgehoogd. Bij een monument of in een beschermd stads- of dorpsgezicht gelden strengere regels.

De gemeente beslist bij de reguliere procedure binnen 8 weken, met een mogelijke verlenging van 6 weken. Wij raden aan eerst een vooroverleg met de gemeente te houden en de vergunningcheck in het Omgevingsloket te doen. Zo weet u voordat u veel kosten maakt of uw plan kansrijk is.

Voor sommige vergunningplichtige projecten kan ook de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) gelden. De gemeente of het Omgevingsloket geeft aan welke procedure op uw project van toepassing is.

Constructie en fundering: kan uw woning het dragen?

Een dakopbouw voegt gewicht toe aan de woning. Een constructeur controleert daarom of de bestaande muren, vloeren en de fundering die extra belasting kunnen dragen. Een prefab opbouw in houtskeletbouw is relatief licht en daardoor vaak mogelijk waar een gemetselde opbouw te zwaar zou zijn.

Bij oudere woningen met een houten paalfundering is het verstandig de staat van de fundering te laten onderzoeken. Soms moet de zoldervloer worden versterkt of komt er een stalen draagconstructie die de lasten naar de bouwmuren afvoert.

Bij rijwoningen is de scheiding met de buren een belangrijk punt. De nieuwe bouwlaag moet brandwerend en geluidwerend van de buurwoning zijn gescheiden, en de aansluiting op het dak van de buren moet waterdicht worden gedetailleerd. Ook een vaste trap naar de nieuwe verdieping hoort bij een volwaardige opbouw; die vraagt ruimte op de bestaande verdieping.

Isolatie-eisen voor een dakopbouw

Een dakopbouw is een uitbreiding van de woning. Voor de nieuwe gevels en het nieuwe dak gelden de isolatie-eisen voor nieuwbouw uit het Bbl. Prefab elementen worden in de werkplaats direct met de juiste isolatiedikte gemaakt.

Goede isolatie is op de bovenste verdieping extra belangrijk, omdat die in de zomer snel opwarmt. Denk aan zonwering aan de buitenkant en een goede ventilatie. Met een dakopbouw kunt u bovendien ruimte maken voor de installaties van een warmtepomp of een ventilatiesysteem.

Het verloop van een dakopbouw

Na de vergunning en de werkvoorbereiding worden de prefab elementen gemaakt. Op de plaatsingsdag wordt het oude dak verwijderd en de nieuwe opbouw met een kraan geplaatst. Afhankelijk van de omvang staat de opbouw na 1 tot 3 dagen wind- en waterdicht. Een goede weersvoorspelling en een noodafdekking zijn daarbij belangrijk.

Daarna volgen de trap, de installaties, de binnenwanden en de afwerking. Die afbouw duurt meestal enkele weken. U kunt tijdens het werk vaak in de woning blijven, al is er op de plaatsingsdagen en bij het maken van het trapgat wel overlast. Voor de kraan is vaak een ontheffing of een tijdelijke afzetting van de straat nodig.

Praktische tips

Een dakopbouw is een groot project. Deze punten helpen bij een goede start.

• Kijk in de straat of er al dakopbouwen zijn: dat zegt veel over wat de gemeente toestaat.
• Overleg met de buren; een gezamenlijke opbouw is vaak gunstiger en sneller vergund.
• Plan de trap vroeg: de plek bepaalt de indeling van zowel de bestaande als de nieuwe verdieping.
• Laat bij oudere woningen eerst de fundering beoordelen.
• Combineer de opbouw met een badkamer boven, zodat leidingen in één keer worden aangelegd.
• Reken op leges voor de vergunning; die zijn vaak een percentage van de bouwkosten.