Totaalrenovatie in Zeist

Totaalrenovatie in Zeist: wat voor woningen staan er?

Zeist is een groene gemeente op de Utrechtse Heuvelrug met een uiteenlopend woningbestand: de villa's en herenhuizen rond het Slot en in het Lyceumkwartier en Kerckebosch, jaren '30-wijken als Griffensteijn en het Patijnpark, de naoorlogse flats van Vollenhove en de eengezinswoningen van Zeist-West en Brugakker uit de jaren '60 tot '80.

De dorpen Den Dolder, Bosch en Duin, Huis ter Heide en Austerlitz horen ook bij de gemeente: veel vrijstaande en twee-onder-een-kapwoningen op ruime, beboste kavels, waar een aanbouw of een nieuwe vloer meestal zonder buren of rooilijnproblemen kan.

Zeist telt veel grote woningen uit het interbellum en de jaren '50 waarin badkamer en keuken decennia oud zijn. Een totaalrenovatie behoudt de ruimte en de details en vernieuwt alles wat erachter zit.

Zeist telt 30.196 woningen. 54% daarvan is een eengezinswoning en 46% een appartement of andere meergezinswoning. Een gemengd beeld, met de tussenwoning als meest voorkomende eengezinswoning (22% van alle woningen).

91% van de woningen in Zeist is meer dan tien jaar oud en 4% is nu al aardgasvrij. Een totaalrenovatie is het moment om indeling, installaties en verduurzaming in één keer goed te regelen, zodat u niet over een paar jaar opnieuw hoeft te breken.

Bodem en fundering in Zeist

Zeist ligt vrijwel geheel op het zand van de Heuvelrug. Woningen staan er in de regel op staal, kruipruimtes zijn droog en bij een aanbouw volstaat meestal een strokenfundering. Alleen aan de westrand, richting Bunnik en de Kromme Rijn, komt klei voor met een hogere grondwaterstand.

Bij een renovatie binnen komt de bodem indirect terug: een vochtige kruipruimte geeft een koude, soms muffe begane grond. Dan nemen we het vullen van de kruipruimte met schuimbeton mee in het plan.

Eigendom en toestemming

In Zeist is 53% van de woningen een koopwoning en 47% een huurwoning, waarvan 29% in bezit van een woningcorporatie. Als eigenaar beslist u zelf, binnen de regels van het omgevingsplan. Huurt u, dan hebt u voor een bouwkundige ingreep altijd eerst schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig.

Wat levert het op?

De gemiddelde WOZ-waarde van een woning in Zeist is € 525.000. 32% van de woningen heeft zonnepanelen en 4% is aardgasvrij. Combineert u de totaalrenovatie met isolatie, dan kunt u voor een deel van de isolatiemaatregelen mogelijk ISDE-subsidie aanvragen.

Wat is een totaalrenovatie en voor wie?

Een totaalrenovatie is een ingrijpende verbouwing waarbij de woning grotendeels wordt vernieuwd. De draagconstructie blijft staan, maar vrijwel alles daarbinnen en daaromheen wordt aangepakt: isolatie, installaties, indeling, keuken, badkamer, vloeren en afwerking.

Een totaalrenovatie is vooral zinvol bij een woning die u net hebt gekocht en die nog niet is bewoond, of bij een woning waar veel achterstallig onderhoud is. Typische voorbeelden zijn jaren '30 woningen, naoorlogse rijwoningen en woningen uit de jaren '60 en '70 met verouderde installaties en weinig isolatie.

Het voordeel van één traject is dat u de volgorde goed kunt kiezen. Leidingen worden aangelegd voordat er wordt gestuct, isolatie wordt aangebracht voordat de nieuwe vloeren erin gaan. Zo voorkomt u dat u later nieuw werk weer moet openbreken.

Wat hoort er bij een totaalrenovatie?

Geen woning is hetzelfde. Op basis van een bouwkundige opname bepalen we samen welke onderdelen nodig zijn en welke kunnen wachten. Veel voorkomende onderdelen staan hieronder.

Kies bij een woning met een gasaansluiting ook direct de route naar aardgasvrij. Met een goed geïsoleerde schil kunt u lagetemperatuurverwarming toepassen, zoals vloerverwarming met een warmtepomp. Ook als u die nog niet direct plaatst, kunt u leidingen en ruimte alvast voorbereiden.

• Schil: dakisolatie, spouwmuur- of binnengevelisolatie, vloerisolatie, nieuwe kozijnen met HR++ of triple glas
• Installaties: nieuwe meterkast en groepenkast, elektra, waterleidingen, riolering, verwarming en ventilatie
• Indeling: muren verwijderen of verplaatsen, open keuken, extra slaapkamer of badkamer
• Natte ruimten: nieuwe badkamer, toilet en keuken
• Afwerking: stucwerk, plafonds, binnendeuren, vloeren en schilderwerk
• Eventueel uitbreiding: uitbouw, dakkapel of dakopbouw

Vergunning, asbest en melding

Veel interne verbouwingen zijn vergunningvrij onder de Omgevingswet. Maar zodra de draagconstructie verandert, bijvoorbeeld bij het verwijderen van een dragende muur, is in de regel een omgevingsvergunning voor de technische bouwactiviteit nodig. Een constructeur berekent dan de nieuwe stalen ligger of kolom.

Wijzigt u de voorgevel, een zijgevel aan de straat of het dak, dan kan ook een omgevingsplanactiviteit vergunningplichtig zijn. Bij een rijksmonument of gemeentelijk monument zijn vrijwel alle wijzigingen vergunningplichtig. Controleer uw plan met de vergunningcheck in het Omgevingsloket; het omgevingsplan van uw gemeente kan aanvullende regels bevatten.

In woningen die vóór 1994 zijn gebouwd kan asbest zitten, bijvoorbeeld in vloerbedekking, kit, leidingisolatie, plaatmateriaal of rond de cv-ketel. Voordat er wordt gesloopt, is een asbestinventarisatie door een gecertificeerd bureau nodig. Wordt er asbest verwijderd of komt er meer dan 10 m³ sloopafval vrij, dan moet u de sloop vooraf melden via het Omgevingsloket, uiterlijk 4 weken voor de start.