Totaalrenovatie in Breda

Woningtypen in Breda

Breda heeft een historische binnenstad, het beschermde Ginneken, de vooroorlogse wijken Belcrum, Zandberg en het Sportpark, de naoorlogse wijken Heuvel, Boeimeer en Brabantpark, en de grote jaren '80-uitbreiding Haagse Beemden. Prinsenbeek, Teteringen, Bavel en Ulvenhout zijn de dorpen binnen de gemeente.

Met 60% eengezinswoningen en 55% koop heeft Breda veel rijwoningen en twee-onder-een-kappers uit de jaren '30 tot '80 die toe zijn aan uitbreiding en vernieuwing.

Een totaalrenovatie in Breda betreft vaak een jaren '30-woning in Zandberg of een jaren '80-woning in de Haagse Beemden: installaties, badkamer, isolatie en vloer in één opdracht.

Breda telt 87.800 woningen. 60% daarvan is een eengezinswoning en 40% een appartement of andere meergezinswoning. Een gemengd beeld, met de tussenwoning als meest voorkomende eengezinswoning (35% van alle woningen).

93% van de woningen in Breda is meer dan tien jaar oud en 24% is nu al aardgasvrij. Een totaalrenovatie is het moment om indeling, installaties en verduurzaming in één keer goed te regelen, zodat u niet over een paar jaar opnieuw hoeft te breken.

Bodem en fundering in Breda

Breda ligt op Brabants dekzand; woningen in Ginneken, Zandberg en de dorpen staan op staal met droge kruipruimtes. De Haagse Beemden en het gebied langs de Mark liggen lager op klei met een hogere grondwaterstand, waar paalfunderingen voorkomen. De opname bepaalt de fundering van een aanbouw.

Bij een renovatie binnen komt de bodem indirect terug: een vochtige kruipruimte geeft een koude, soms muffe begane grond. Dan nemen we het vullen van de kruipruimte met schuimbeton mee in het plan.

Koopwoning of huurwoning?

In Breda is 55% van de woningen een koopwoning en 45% een huurwoning, waarvan 28% in bezit van een woningcorporatie. Als eigenaar beslist u zelf, binnen de regels van het omgevingsplan. Huurt u, dan hebt u voor een bouwkundige ingreep altijd eerst schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig.

Woningwaarde en verduurzaming

De gemiddelde WOZ-waarde van een woning in Breda is € 391.000. 27% van de woningen heeft zonnepanelen en 24% is aardgasvrij. Combineert u de totaalrenovatie met isolatie, dan kunt u voor een deel van de isolatiemaatregelen mogelijk ISDE-subsidie aanvragen.

Wat is een totaalrenovatie en voor wie?

Een totaalrenovatie is een ingrijpende verbouwing waarbij de woning grotendeels wordt vernieuwd. De draagconstructie blijft staan, maar vrijwel alles daarbinnen en daaromheen wordt aangepakt: isolatie, installaties, indeling, keuken, badkamer, vloeren en afwerking.

Een totaalrenovatie is vooral zinvol bij een woning die u net hebt gekocht en die nog niet is bewoond, of bij een woning waar veel achterstallig onderhoud is. Typische voorbeelden zijn jaren '30 woningen, naoorlogse rijwoningen en woningen uit de jaren '60 en '70 met verouderde installaties en weinig isolatie.

Het voordeel van één traject is dat u de volgorde goed kunt kiezen. Leidingen worden aangelegd voordat er wordt gestuct, isolatie wordt aangebracht voordat de nieuwe vloeren erin gaan. Zo voorkomt u dat u later nieuw werk weer moet openbreken.

Wat hoort er bij een totaalrenovatie?

Geen woning is hetzelfde. Op basis van een bouwkundige opname bepalen we samen welke onderdelen nodig zijn en welke kunnen wachten. Veel voorkomende onderdelen staan hieronder.

Kies bij een woning met een gasaansluiting ook direct de route naar aardgasvrij. Met een goed geïsoleerde schil kunt u lagetemperatuurverwarming toepassen, zoals vloerverwarming met een warmtepomp. Ook als u die nog niet direct plaatst, kunt u leidingen en ruimte alvast voorbereiden.

• Schil: dakisolatie, spouwmuur- of binnengevelisolatie, vloerisolatie, nieuwe kozijnen met HR++ of triple glas
• Installaties: nieuwe meterkast en groepenkast, elektra, waterleidingen, riolering, verwarming en ventilatie
• Indeling: muren verwijderen of verplaatsen, open keuken, extra slaapkamer of badkamer
• Natte ruimten: nieuwe badkamer, toilet en keuken
• Afwerking: stucwerk, plafonds, binnendeuren, vloeren en schilderwerk
• Eventueel uitbreiding: uitbouw, dakkapel of dakopbouw

Vergunning, asbest en melding

Veel interne verbouwingen zijn vergunningvrij onder de Omgevingswet. Maar zodra de draagconstructie verandert, bijvoorbeeld bij het verwijderen van een dragende muur, is in de regel een omgevingsvergunning voor de technische bouwactiviteit nodig. Een constructeur berekent dan de nieuwe stalen ligger of kolom.

Wijzigt u de voorgevel, een zijgevel aan de straat of het dak, dan kan ook een omgevingsplanactiviteit vergunningplichtig zijn. Bij een rijksmonument of gemeentelijk monument zijn vrijwel alle wijzigingen vergunningplichtig. Controleer uw plan met de vergunningcheck in het Omgevingsloket; het omgevingsplan van uw gemeente kan aanvullende regels bevatten.

In woningen die vóór 1994 zijn gebouwd kan asbest zitten, bijvoorbeeld in vloerbedekking, kit, leidingisolatie, plaatmateriaal of rond de cv-ketel. Voordat er wordt gesloopt, is een asbestinventarisatie door een gecertificeerd bureau nodig. Wordt er asbest verwijderd of komt er meer dan 10 m³ sloopafval vrij, dan moet u de sloop vooraf melden via het Omgevingsloket, uiterlijk 4 weken voor de start.