Totaalrenovatie in Houten

De woningen in Houten en wat dat betekent voor uw totaalrenovatie

Houten groeide vanaf 1980 van een dorp aan de Kromme Rijn naar een stad met ruim 50.000 inwoners, opgebouwd rond de Rondweg en het fietspadennetwerk. Het grootste deel van de woningen is daardoor jonger dan 45 jaar: eengezinswoningen uit de jaren '80 en '90 in Houten-Noord en uit de jaren 2000 in Houten-Zuid (Castellum, Loerik, De Hoon).

Het oude dorp rond het Plein en de kernen Schalkwijk, 't Goy en Tull en 't Waal hebben oudere, vaak vrijstaande woningen en boerderijen. Met 75% eengezinswoningen en 67% koop is Houten bij uitstek een gemeente waar bewoners hun huis laten meegroeien in plaats van te verhuizen.

De eerste generatie Houtense woningen (1980–1995) heeft nu de leeftijd waarop badkamer, keuken en installaties aan vervanging toe zijn. Een totaalrenovatie in één opdracht voorkomt dat die ingrepen jaren achter elkaar overlast geven.

Houten telt 21.335 woningen. 75% daarvan is een eengezinswoning en 25% een appartement of andere meergezinswoning. De tussenwoning is het meest voorkomende type (46% van alle woningen).

93% van de woningen in Houten is meer dan tien jaar oud en 25% is nu al aardgasvrij. Een totaalrenovatie is het moment om indeling, installaties en verduurzaming in één keer goed te regelen, zodat u niet over een paar jaar opnieuw hoeft te breken.

Bodem en fundering in Houten

Houten ligt op de stroomrug van de Kromme Rijn: zandige klei in het centrum en de oude kern, zwaardere komklei richting Schalkwijk en het Eiland van Schalkwijk. De grondwaterstand is gemiddeld; woningen uit de groeiperiode staan vrijwel allemaal op palen, en bij een aanbouw rekenen we daar standaard mee.

Bij een renovatie binnen komt de bodem indirect terug: een vochtige kruipruimte geeft een koude, soms muffe begane grond. Dan nemen we het vullen van de kruipruimte met schuimbeton mee in het plan.

Eigendom en toestemming

In Houten is 67% van de woningen een koopwoning en 33% een huurwoning, waarvan 24% in bezit van een woningcorporatie. Als eigenaar beslist u zelf, binnen de regels van het omgevingsplan. Huurt u, dan hebt u voor een bouwkundige ingreep altijd eerst schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig.

Wat levert het op?

De gemiddelde WOZ-waarde van een woning in Houten is € 500.000. 47% van de woningen heeft zonnepanelen en 25% is aardgasvrij. Combineert u de totaalrenovatie met isolatie, dan kunt u voor een deel van de isolatiemaatregelen mogelijk ISDE-subsidie aanvragen.

Wat is een totaalrenovatie en voor wie?

Een totaalrenovatie is een ingrijpende verbouwing waarbij de woning grotendeels wordt vernieuwd. De draagconstructie blijft staan, maar vrijwel alles daarbinnen en daaromheen wordt aangepakt: isolatie, installaties, indeling, keuken, badkamer, vloeren en afwerking.

Een totaalrenovatie is vooral zinvol bij een woning die u net hebt gekocht en die nog niet is bewoond, of bij een woning waar veel achterstallig onderhoud is. Typische voorbeelden zijn jaren '30 woningen, naoorlogse rijwoningen en woningen uit de jaren '60 en '70 met verouderde installaties en weinig isolatie.

Het voordeel van één traject is dat u de volgorde goed kunt kiezen. Leidingen worden aangelegd voordat er wordt gestuct, isolatie wordt aangebracht voordat de nieuwe vloeren erin gaan. Zo voorkomt u dat u later nieuw werk weer moet openbreken.

Wat hoort er bij een totaalrenovatie?

Geen woning is hetzelfde. Op basis van een bouwkundige opname bepalen we samen welke onderdelen nodig zijn en welke kunnen wachten. Veel voorkomende onderdelen staan hieronder.

Kies bij een woning met een gasaansluiting ook direct de route naar aardgasvrij. Met een goed geïsoleerde schil kunt u lagetemperatuurverwarming toepassen, zoals vloerverwarming met een warmtepomp. Ook als u die nog niet direct plaatst, kunt u leidingen en ruimte alvast voorbereiden.

• Schil: dakisolatie, spouwmuur- of binnengevelisolatie, vloerisolatie, nieuwe kozijnen met HR++ of triple glas
• Installaties: nieuwe meterkast en groepenkast, elektra, waterleidingen, riolering, verwarming en ventilatie
• Indeling: muren verwijderen of verplaatsen, open keuken, extra slaapkamer of badkamer
• Natte ruimten: nieuwe badkamer, toilet en keuken
• Afwerking: stucwerk, plafonds, binnendeuren, vloeren en schilderwerk
• Eventueel uitbreiding: uitbouw, dakkapel of dakopbouw

Vergunning, asbest en melding

Veel interne verbouwingen zijn vergunningvrij onder de Omgevingswet. Maar zodra de draagconstructie verandert, bijvoorbeeld bij het verwijderen van een dragende muur, is in de regel een omgevingsvergunning voor de technische bouwactiviteit nodig. Een constructeur berekent dan de nieuwe stalen ligger of kolom.

Wijzigt u de voorgevel, een zijgevel aan de straat of het dak, dan kan ook een omgevingsplanactiviteit vergunningplichtig zijn. Bij een rijksmonument of gemeentelijk monument zijn vrijwel alle wijzigingen vergunningplichtig. Controleer uw plan met de vergunningcheck in het Omgevingsloket; het omgevingsplan van uw gemeente kan aanvullende regels bevatten.

In woningen die vóór 1994 zijn gebouwd kan asbest zitten, bijvoorbeeld in vloerbedekking, kit, leidingisolatie, plaatmateriaal of rond de cv-ketel. Voordat er wordt gesloopt, is een asbestinventarisatie door een gecertificeerd bureau nodig. Wordt er asbest verwijderd of komt er meer dan 10 m³ sloopafval vrij, dan moet u de sloop vooraf melden via het Omgevingsloket, uiterlijk 4 weken voor de start.