Totaalrenovatie in Utrecht

De woningen in Utrecht en wat dat betekent voor uw totaalrenovatie

Utrecht is onze thuisbasis: we zitten aan de Europalaan in Kanaleneiland. De woningvoorraad is een dwarsdoorsnede van een eeuw stadsgroei. Rond het centrum liggen de vooroorlogse wijken: Wittevrouwen, Lombok, Oog in Al, Tuinwijk en de Rivierenwijk met hun jaren '20- en '30-woningen, houten vloeren op de begane grond en zolders met een lage nok. Daaromheen de naoorlogse uitbreidingen Kanaleneiland, Overvecht, Hoograven en Zuilen met portiekflats én rijen eengezinswoningen uit de jaren '50 en '60.

Aan de westkant ligt Leidsche Rijn met Vleuten en De Meern: Vinex-wijken van na 1998, waar de woningen jong zijn maar de vraag naar een uitbouw of dakkapel juist groot is omdat gezinnen er groeien. Lunetten en Voordorp uit de jaren '70 en '80 zitten daar tussenin, met veel tussenwoningen met een plat dak of een lage kap.

Veel Utrechtse woningen van vóór 1940 zijn in de jaren '80 of '90 voor het laatst verbouwd. Een totaalrenovatie met nieuwe installaties, badkamer en vloer brengt ze in één keer naar het niveau van nu, met oog voor de details die deze wijken hun karakter geven.

Utrecht telt 167.124 woningen. 42% daarvan is een eengezinswoning en 58% een appartement of andere meergezinswoning. Een gemengd beeld, met de tussenwoning als meest voorkomende eengezinswoning (31% van alle woningen).

87% van de woningen in Utrecht is meer dan tien jaar oud en 34% is nu al aardgasvrij. Een totaalrenovatie is het moment om indeling, installaties en verduurzaming in één keer goed te regelen, zodat u niet over een paar jaar opnieuw hoeft te breken.

Bodem en fundering in Utrecht

De bodem in Utrecht verschilt sterk per wijk. Het centrum en de wijken langs de oude loop van de Rijn (Oost, Wittevrouwen, Tolsteeg) liggen op zandige oeverwallen, waar oudere woningen vaak op staal zijn gefundeerd. Richting het westen en noorden (Leidsche Rijn, De Meern, Zuilen, Overvecht) wordt het klei en veen; daar staan woningen op palen en zijn kruipruimtes vaak vochtig. Bij een aanbouw of een nieuwe vloer bepaalt die grens of we met een heifundering rekenen.

Bij een renovatie binnen komt de bodem indirect terug: een vochtige kruipruimte geeft een koude, soms muffe begane grond. Dan nemen we het vullen van de kruipruimte met schuimbeton mee in het plan.

Eigendom en toestemming

In Utrecht is 44% van de woningen een koopwoning en 56% een huurwoning, waarvan 31% in bezit van een woningcorporatie. Als eigenaar beslist u zelf, binnen de regels van het omgevingsplan. Huurt u, dan hebt u voor een bouwkundige ingreep altijd eerst schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig.

Wat levert het op?

De gemiddelde WOZ-waarde van een woning in Utrecht is € 451.000. 26% van de woningen heeft zonnepanelen en 34% is aardgasvrij. Combineert u de totaalrenovatie met isolatie, dan kunt u voor een deel van de isolatiemaatregelen mogelijk ISDE-subsidie aanvragen.

Wat is een totaalrenovatie en voor wie?

Een totaalrenovatie is een ingrijpende verbouwing waarbij de woning grotendeels wordt vernieuwd. De draagconstructie blijft staan, maar vrijwel alles daarbinnen en daaromheen wordt aangepakt: isolatie, installaties, indeling, keuken, badkamer, vloeren en afwerking.

Een totaalrenovatie is vooral zinvol bij een woning die u net hebt gekocht en die nog niet is bewoond, of bij een woning waar veel achterstallig onderhoud is. Typische voorbeelden zijn jaren '30 woningen, naoorlogse rijwoningen en woningen uit de jaren '60 en '70 met verouderde installaties en weinig isolatie.

Het voordeel van één traject is dat u de volgorde goed kunt kiezen. Leidingen worden aangelegd voordat er wordt gestuct, isolatie wordt aangebracht voordat de nieuwe vloeren erin gaan. Zo voorkomt u dat u later nieuw werk weer moet openbreken.

Wat hoort er bij een totaalrenovatie?

Geen woning is hetzelfde. Op basis van een bouwkundige opname bepalen we samen welke onderdelen nodig zijn en welke kunnen wachten. Veel voorkomende onderdelen staan hieronder.

Kies bij een woning met een gasaansluiting ook direct de route naar aardgasvrij. Met een goed geïsoleerde schil kunt u lagetemperatuurverwarming toepassen, zoals vloerverwarming met een warmtepomp. Ook als u die nog niet direct plaatst, kunt u leidingen en ruimte alvast voorbereiden.

• Schil: dakisolatie, spouwmuur- of binnengevelisolatie, vloerisolatie, nieuwe kozijnen met HR++ of triple glas
• Installaties: nieuwe meterkast en groepenkast, elektra, waterleidingen, riolering, verwarming en ventilatie
• Indeling: muren verwijderen of verplaatsen, open keuken, extra slaapkamer of badkamer
• Natte ruimten: nieuwe badkamer, toilet en keuken
• Afwerking: stucwerk, plafonds, binnendeuren, vloeren en schilderwerk
• Eventueel uitbreiding: uitbouw, dakkapel of dakopbouw

Vergunning, asbest en melding

Veel interne verbouwingen zijn vergunningvrij onder de Omgevingswet. Maar zodra de draagconstructie verandert, bijvoorbeeld bij het verwijderen van een dragende muur, is in de regel een omgevingsvergunning voor de technische bouwactiviteit nodig. Een constructeur berekent dan de nieuwe stalen ligger of kolom.

Wijzigt u de voorgevel, een zijgevel aan de straat of het dak, dan kan ook een omgevingsplanactiviteit vergunningplichtig zijn. Bij een rijksmonument of gemeentelijk monument zijn vrijwel alle wijzigingen vergunningplichtig. Controleer uw plan met de vergunningcheck in het Omgevingsloket; het omgevingsplan van uw gemeente kan aanvullende regels bevatten.

In woningen die vóór 1994 zijn gebouwd kan asbest zitten, bijvoorbeeld in vloerbedekking, kit, leidingisolatie, plaatmateriaal of rond de cv-ketel. Voordat er wordt gesloopt, is een asbestinventarisatie door een gecertificeerd bureau nodig. Wordt er asbest verwijderd of komt er meer dan 10 m³ sloopafval vrij, dan moet u de sloop vooraf melden via het Omgevingsloket, uiterlijk 4 weken voor de start.