Dakopbouw in 's-Hertogenbosch

Woningtypen in 's-Hertogenbosch

's-Hertogenbosch heeft een beschermde vestingstad, de vooroorlogse wijken Het Zand, De Muntel en de Graafsewijk, naoorlogse wijken als Zuid en Hintham, de jaren '70- en '80-wijk Maaspoort en de Vinex-wijk De Groote Wielen bij Rosmalen. Rosmalen, Empel, Engelen, Bokhoven, Nuland en Vinkel zijn de dorpen binnen de gemeente.

Met 59% eengezinswoningen en 52% koop heeft Den Bosch veel rijwoningen en twee-onder-een-kappers uit de jaren '60 tot '90 die toe zijn aan uitbreiding en vernieuwing.

Bossche rijwoningen uit de jaren '70 en '80 hebben vaak een lage kap; een dakkapel of nokverhoging maakt de zolder tot slaapkamer. In Zuid en Hintham staan platte daken waar een dakopbouw past.

's-Hertogenbosch telt 76.264 woningen. 59% daarvan is een eengezinswoning en 41% een appartement of andere meergezinswoning. Een gemengd beeld, met de tussenwoning als meest voorkomende eengezinswoning (34% van alle woningen).

Veel tussenwoningen uit de jaren zestig en zeventig hebben een plat dak: dat is precies het type woning waar een dakopbouw de meeste ruimte oplevert. Een constructeur rekent eerst na of de bestaande muren en fundering de extra verdieping kunnen dragen.

Bodem en fundering in 's-Hertogenbosch

Den Bosch ligt op de overgang van het Brabantse zand naar het rivierengebied van Maas en Dommel. Rosmalen en het zuiden liggen op zand met droge kruipruimtes en funderingen op staal; de binnenstad, Maaspoort, Empel en Engelen liggen lager op klei en veen, met een hogere grondwaterstand en paalfunderingen. De opname bepaalt welke fundering een aanbouw nodig heeft.

Een dakopbouw of dakrenovatie belast de bestaande muren en fundering; op slappe grond rekent de constructeur na of de fundering het extra gewicht aankan. Een dakkapel is licht en speelt hier zelden een rol.

Eigendom en toestemming

In 's-Hertogenbosch is 52% van de woningen een koopwoning en 48% een huurwoning, waarvan 33% in bezit van een woningcorporatie. Als eigenaar beslist u zelf, binnen de regels van het omgevingsplan. Huurt u, dan hebt u voor een bouwkundige ingreep altijd eerst schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig.

Wat levert het op?

De gemiddelde WOZ-waarde van een woning in 's-Hertogenbosch is € 403.000. Extra woonoppervlak telt zwaar mee in de waarde van een woning, maar hoeveel een dakopbouw oplevert verschilt per woning en per straat. Een taxateur kan dat voor uw situatie inschatten. Denk ook aan de financiering: een verbouwing kan vaak worden meegenomen in een hypotheekverhoging.

Vergunning bij de gemeente 's-Hertogenbosch

De vestingstad is beschermd stadsgezicht en de gemeente toetst er ook achterkanten en daken; ook Het Zand en delen van De Muntel hebben een beschermde status. In Maaspoort, Rosmalen en De Groote Wielen gelden de gewone regels en is aan de achterzijde veel vergunningvrij.

Of uw dakopbouw vergunningvrij is, hangt af van het Besluit bouwwerken leefomgeving én van het omgevingsplan van de gemeente 's-Hertogenbosch. Doe de vergunningcheck in het Omgevingsloket met uw adres; de regels voor vergunningvrij bouwen staan uitgelegd in ons artikel over vergunning voor een uitbouw onder de Omgevingswet. Is er een vergunning nodig, dan hoort de aanvraag met tekeningen en een constructieberekening bij de voorbereiding. De gemeente heeft daarvoor in de regel acht weken, met een mogelijke verlenging van zes weken.

Wat is een dakopbouw?

Bij een dakopbouw wordt het bestaande dak geheel of gedeeltelijk verwijderd en vervangen door een nieuwe bouwlaag. Het resultaat is een volwaardige verdieping met rechte wanden en voldoende stahoogte. Dat is het grootste verschil met een dakkapel, die alleen een deel van het dakvlak vergroot.

Een dakopbouw is geschikt voor huishoudens die meer slaapkamers of een tweede badkamer nodig hebben en niet willen verhuizen. Ook bij woningen met een kleine tuin is omhoog bouwen vaak de enige manier om ruimte te winnen.

Het woningtype bepaalt veel. Op rijwoningen met een plat dak of een flauw hellend dak wordt vaak een opbouw over de hele rij geplaatst, soms met de buren samen. Bij twee-onder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen is meer vrijheid in vorm. Bij een appartement is een opbouw meestal alleen mogelijk op de bovenste woning en met toestemming van de VvE.

Soorten: nokverhoging, opbouw met plat dak of schuin dak

Er zijn grofweg drie varianten. Bij een eenzijdige nokverhoging wordt één dakvlak opgetild, zodat de zolder aan die kant stahoogte krijgt. Bij een tweezijdige nokverhoging gebeurt dat aan beide kanten. Een volledige dakopbouw met plat dak geeft de meeste ruimte: een complete extra verdieping.

De keuze hangt af van de ruimtebehoefte, het budget en vooral van wat de gemeente toestaat. In straten met een samenhangend straatbeeld is vaak alleen een bepaalde vorm toegestaan, bijvoorbeeld een nokverhoging aan de achterkant.

Een dakopbouw wordt meestal prefab gemaakt: geïsoleerde houtskeletbouw-elementen met kozijnen en gevelafwerking worden in de werkplaats gemaakt en met een kraan geplaatst. De opbouw staat dan binnen enkele dagen wind- en waterdicht. Traditioneel bouwen met metselwerk kan ook, maar is zwaarder voor de bestaande constructie en duurt langer.

Vergunning: een dakopbouw is vrijwel altijd vergunningplichtig

Een dakopbouw valt niet onder de vergunningvrije categorieën van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). U hebt daarom vrijwel altijd een omgevingsvergunning nodig. Die bestaat meestal uit twee onderdelen: de omgevingsplanactiviteit, waarbij de gemeente toetst aan het omgevingsplan en de regels voor het uiterlijk, en de technische bouwactiviteit, waarbij wordt getoetst aan de bouwtechnische regels.

Het omgevingsplan bepaalt onder meer de maximale goot- en bouwhoogte. Veel gemeenten hebben daarnaast beleid voor dakopbouwen, bijvoorbeeld dat de opbouw aan de voorkant terugligt of dat een hele rij op dezelfde manier wordt opgehoogd. Bij een monument of in een beschermd stads- of dorpsgezicht gelden strengere regels.

De gemeente beslist bij de reguliere procedure binnen 8 weken, met een mogelijke verlenging van 6 weken. Wij raden aan eerst een vooroverleg met de gemeente te houden en de vergunningcheck in het Omgevingsloket te doen. Zo weet u voordat u veel kosten maakt of uw plan kansrijk is.

Voor sommige vergunningplichtige projecten kan ook de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) gelden. De gemeente of het Omgevingsloket geeft aan welke procedure op uw project van toepassing is.