Dakopbouw in Houten

Dakopbouw in Houten: wat voor woningen staan er?

Houten groeide vanaf 1980 van een dorp aan de Kromme Rijn naar een stad met ruim 50.000 inwoners, opgebouwd rond de Rondweg en het fietspadennetwerk. Het grootste deel van de woningen is daardoor jonger dan 45 jaar: eengezinswoningen uit de jaren '80 en '90 in Houten-Noord en uit de jaren 2000 in Houten-Zuid (Castellum, Loerik, De Hoon).

Het oude dorp rond het Plein en de kernen Schalkwijk, 't Goy en Tull en 't Waal hebben oudere, vaak vrijstaande woningen en boerderijen. Met 75% eengezinswoningen en 67% koop is Houten bij uitstek een gemeente waar bewoners hun huis laten meegroeien in plaats van te verhuizen.

Houtense rijwoningen hebben vaak een kap met een lage borstwering; een brede dakkapel aan de achterkant maakt de zolder tot een echte slaapkamer. Bij de platte daken in de buurten rond het Rond is een dakopbouw een manier om een verdieping te winnen.

Houten telt 21.335 woningen. 75% daarvan is een eengezinswoning en 25% een appartement of andere meergezinswoning. De tussenwoning is het meest voorkomende type (46% van alle woningen).

Veel tussenwoningen uit de jaren zestig en zeventig hebben een plat dak: dat is precies het type woning waar een dakopbouw de meeste ruimte oplevert. Een constructeur rekent eerst na of de bestaande muren en fundering de extra verdieping kunnen dragen.

Bodem en fundering in Houten

Houten ligt op de stroomrug van de Kromme Rijn: zandige klei in het centrum en de oude kern, zwaardere komklei richting Schalkwijk en het Eiland van Schalkwijk. De grondwaterstand is gemiddeld; woningen uit de groeiperiode staan vrijwel allemaal op palen, en bij een aanbouw rekenen we daar standaard mee.

Een dakopbouw of dakrenovatie belast de bestaande muren en fundering; op slappe grond rekent de constructeur na of de fundering het extra gewicht aankan. Een dakkapel is licht en speelt hier zelden een rol.

Eigendom en toestemming

In Houten is 67% van de woningen een koopwoning en 33% een huurwoning, waarvan 24% in bezit van een woningcorporatie. Als eigenaar beslist u zelf, binnen de regels van het omgevingsplan. Huurt u, dan hebt u voor een bouwkundige ingreep altijd eerst schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig.

Wat levert het op?

De gemiddelde WOZ-waarde van een woning in Houten is € 500.000. Extra woonoppervlak telt zwaar mee in de waarde van een woning, maar hoeveel een dakopbouw oplevert verschilt per woning en per straat. Een taxateur kan dat voor uw situatie inschatten. Denk ook aan de financiering: een verbouwing kan vaak worden meegenomen in een hypotheekverhoging.

Vergunning bij de gemeente Houten

Houten heeft een omgevingsplan waarin voor veel buurten al kaders staan voor dakkapellen, dakopbouwen en uitbouwen, vaak ontleend aan het oorspronkelijke stedenbouwkundige plan. De welstandsnota is relatief soepel aan de achterzijde en strenger aan de voorzijde en in het oude dorp.

Of uw dakopbouw vergunningvrij is, hangt af van het Besluit bouwwerken leefomgeving én van het omgevingsplan van de gemeente Houten. Doe de vergunningcheck in het Omgevingsloket met uw adres; de regels voor vergunningvrij bouwen staan uitgelegd in ons artikel over vergunning voor een uitbouw onder de Omgevingswet. Is er een vergunning nodig, dan hoort de aanvraag met tekeningen en een constructieberekening bij de voorbereiding. De gemeente heeft daarvoor in de regel acht weken, met een mogelijke verlenging van zes weken.

Wat is een dakopbouw?

Bij een dakopbouw wordt het bestaande dak geheel of gedeeltelijk verwijderd en vervangen door een nieuwe bouwlaag. Het resultaat is een volwaardige verdieping met rechte wanden en voldoende stahoogte. Dat is het grootste verschil met een dakkapel, die alleen een deel van het dakvlak vergroot.

Een dakopbouw is geschikt voor huishoudens die meer slaapkamers of een tweede badkamer nodig hebben en niet willen verhuizen. Ook bij woningen met een kleine tuin is omhoog bouwen vaak de enige manier om ruimte te winnen.

Het woningtype bepaalt veel. Op rijwoningen met een plat dak of een flauw hellend dak wordt vaak een opbouw over de hele rij geplaatst, soms met de buren samen. Bij twee-onder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen is meer vrijheid in vorm. Bij een appartement is een opbouw meestal alleen mogelijk op de bovenste woning en met toestemming van de VvE.

Soorten: nokverhoging, opbouw met plat dak of schuin dak

Er zijn grofweg drie varianten. Bij een eenzijdige nokverhoging wordt één dakvlak opgetild, zodat de zolder aan die kant stahoogte krijgt. Bij een tweezijdige nokverhoging gebeurt dat aan beide kanten. Een volledige dakopbouw met plat dak geeft de meeste ruimte: een complete extra verdieping.

De keuze hangt af van de ruimtebehoefte, het budget en vooral van wat de gemeente toestaat. In straten met een samenhangend straatbeeld is vaak alleen een bepaalde vorm toegestaan, bijvoorbeeld een nokverhoging aan de achterkant.

Een dakopbouw wordt meestal prefab gemaakt: geïsoleerde houtskeletbouw-elementen met kozijnen en gevelafwerking worden in de werkplaats gemaakt en met een kraan geplaatst. De opbouw staat dan binnen enkele dagen wind- en waterdicht. Traditioneel bouwen met metselwerk kan ook, maar is zwaarder voor de bestaande constructie en duurt langer.

Vergunning: een dakopbouw is vrijwel altijd vergunningplichtig

Een dakopbouw valt niet onder de vergunningvrije categorieën van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). U hebt daarom vrijwel altijd een omgevingsvergunning nodig. Die bestaat meestal uit twee onderdelen: de omgevingsplanactiviteit, waarbij de gemeente toetst aan het omgevingsplan en de regels voor het uiterlijk, en de technische bouwactiviteit, waarbij wordt getoetst aan de bouwtechnische regels.

Het omgevingsplan bepaalt onder meer de maximale goot- en bouwhoogte. Veel gemeenten hebben daarnaast beleid voor dakopbouwen, bijvoorbeeld dat de opbouw aan de voorkant terugligt of dat een hele rij op dezelfde manier wordt opgehoogd. Bij een monument of in een beschermd stads- of dorpsgezicht gelden strengere regels.

De gemeente beslist bij de reguliere procedure binnen 8 weken, met een mogelijke verlenging van 6 weken. Wij raden aan eerst een vooroverleg met de gemeente te houden en de vergunningcheck in het Omgevingsloket te doen. Zo weet u voordat u veel kosten maakt of uw plan kansrijk is.

Voor sommige vergunningplichtige projecten kan ook de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) gelden. De gemeente of het Omgevingsloket geeft aan welke procedure op uw project van toepassing is.