Dakopbouw in Noord-Holland: de woningen
Noord-Holland is twee provincies in één. In Amsterdam, Haarlem, Zaanstad en de Gooise gemeenten domineren vooroorlogse stadswijken en naoorlogse uitbreidingen met veel gestapelde bouw; in Noord-Holland-Noord, de Haarlemmermeer, Purmerend en Heerhugowaard staan juist de groeikernen uit de jaren '70 tot '90 vol rijwoningen met tuin. Dat zijn de twee typen woningen waar we het vaakst voor worden gevraagd: de smalle vooroorlogse rijwoning die een leefkeuken wil, en de jaren '70-tussenwoning met een lage kap of plat dak.
Noord-Hollandse rijwoningen uit de jaren '60 en '70 hebben vaak een plat dak of een lage kap: precies de woningen waar een dakopbouw of nokverhoging een extra verdieping oplevert. In de vooroorlogse wijken en de beschermde gezichten van Haarlem, Hilversum en de Zaanstreek toetst welstand het aanzicht.
Noord-Holland telt 1.405.033 woningen in 44 gemeenten. Welke woningen in uw gemeente staan en wat dat voor uw dakopbouw betekent, leest u op de gemeentepagina's hieronder.
Bodem en fundering in Noord-Holland
Buiten de duinstrook en de strandwallen van Haarlem, Heemstede en Alkmaar bestaat de bodem uit veen en klei. Dat betekent paalfunderingen, een hoge grondwaterstand en vaak natte kruipruimtes. Een aanbouw krijgt hier in de regel een fundering op schroefpalen, een dakopbouw vraagt een controle van de bestaande palen, en een houten begane-grondvloer is er vaker aan vervanging toe dan elders.
Dakopbouw per gemeente in Noord-Holland
Voor de gemeenten waar we het vaakst werken staat hieronder wat er speelt. Elke gemeente heeft een eigen pagina met woningcijfers, vergunning en veelgestelde vragen.
Dakopbouw in Amsterdam
Dakopbouwen komen in Amsterdam vooral voor op eengezinswoningen in Noord, Nieuw-West en Watergraafsmeer; op de bouwblokken in de ring is een extra laag meestal een VvE- en vergunningstraject. Dakkapellen zijn in de tuindorpen aan strikte maten gebonden.
480.852 woningen · 13% eengezins · 30% koop · Lees meer over dakopbouw in Amsterdam →
Dakopbouw in Haarlem
In het Kleverpark en de Transvaalbuurt zijn dakkapellen aan de achterzijde de gebruikelijke manier om de zolder bewoonbaar te maken; aan de voorzijde toetst de gemeente streng. Nokverhogingen komen vooral voor in Haarlem-Noord.
79.434 woningen · 49% eengezins · 53% koop · Lees meer over dakopbouw in Haarlem →
Dakopbouw in Zaanstad
Zaanse kappen zijn vaak steil en zichtbaar vanaf de straat; aan de achterkant is een dakkapel meestal mogelijk, aan de voorkant kijkt de gemeente mee. De platte daken in Poelenburg en Peldersveld zijn geschikt voor een dakopbouw.
70.945 woningen · 62% eengezins · 54% koop · Lees meer over dakopbouw in Zaanstad →
Dakopbouw in Amstelveen
Veel Amstelveense rijwoningen uit de jaren '60 en '70 hebben een plat dak: een dakopbouw levert er een complete extra verdieping op. Bij de kapwoningen in Elsrijk is een dakkapel de gebruikelijke oplossing.
42.918 woningen · 48% eengezins · 47% koop · Lees meer over dakopbouw in Amstelveen →
Dakopbouw in Hilversum
De Dudok-woningen hebben zorgvuldig ontworpen kappen; een dakkapel vraagt daar om een ontwerp dat de gemeente accepteert. In Kerkelanden en de Meent staan veel platte daken waar een dakopbouw een volledige verdieping toevoegt.
43.792 woningen · 58% eengezins · 54% koop · Lees meer over dakopbouw in Hilversum →
Vergunning in Noord-Holland: een dakopbouw is vrijwel altijd vergunningplichtig
Een dakopbouw valt niet onder de vergunningvrije categorieën van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). U hebt daarom vrijwel altijd een omgevingsvergunning nodig. Die bestaat meestal uit twee onderdelen: de omgevingsplanactiviteit, waarbij de gemeente toetst aan het omgevingsplan en de regels voor het uiterlijk, en de technische bouwactiviteit, waarbij wordt getoetst aan de bouwtechnische regels.
Het omgevingsplan bepaalt onder meer de maximale goot- en bouwhoogte. Veel gemeenten hebben daarnaast beleid voor dakopbouwen, bijvoorbeeld dat de opbouw aan de voorkant terugligt of dat een hele rij op dezelfde manier wordt opgehoogd. Bij een monument of in een beschermd stads- of dorpsgezicht gelden strengere regels.
De gemeente beslist bij de reguliere procedure binnen 8 weken, met een mogelijke verlenging van 6 weken. Wij raden aan eerst een vooroverleg met de gemeente te houden en de vergunningcheck in het Omgevingsloket te doen. Zo weet u voordat u veel kosten maakt of uw plan kansrijk is.
Voor sommige vergunningplichtige projecten kan ook de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) gelden. De gemeente of het Omgevingsloket geeft aan welke procedure op uw project van toepassing is.
De landelijke regels gelden in alle gemeenten van Noord-Holland; het omgevingsplan per gemeente kan aanvullende eisen stellen, vooral in beschermde stads- en dorpsgezichten. De vergunningcheck in het Omgevingsloket op uw adres is daarom een vast onderdeel van onze voorbereiding.
Wat is een dakopbouw?
Bij een dakopbouw wordt het bestaande dak geheel of gedeeltelijk verwijderd en vervangen door een nieuwe bouwlaag. Het resultaat is een volwaardige verdieping met rechte wanden en voldoende stahoogte. Dat is het grootste verschil met een dakkapel, die alleen een deel van het dakvlak vergroot.
Een dakopbouw is geschikt voor huishoudens die meer slaapkamers of een tweede badkamer nodig hebben en niet willen verhuizen. Ook bij woningen met een kleine tuin is omhoog bouwen vaak de enige manier om ruimte te winnen.
Het woningtype bepaalt veel. Op rijwoningen met een plat dak of een flauw hellend dak wordt vaak een opbouw over de hele rij geplaatst, soms met de buren samen. Bij twee-onder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen is meer vrijheid in vorm. Bij een appartement is een opbouw meestal alleen mogelijk op de bovenste woning en met toestemming van de VvE.
Soorten: nokverhoging, opbouw met plat dak of schuin dak
Er zijn grofweg drie varianten. Bij een eenzijdige nokverhoging wordt één dakvlak opgetild, zodat de zolder aan die kant stahoogte krijgt. Bij een tweezijdige nokverhoging gebeurt dat aan beide kanten. Een volledige dakopbouw met plat dak geeft de meeste ruimte: een complete extra verdieping.
De keuze hangt af van de ruimtebehoefte, het budget en vooral van wat de gemeente toestaat. In straten met een samenhangend straatbeeld is vaak alleen een bepaalde vorm toegestaan, bijvoorbeeld een nokverhoging aan de achterkant.
Een dakopbouw wordt meestal prefab gemaakt: geïsoleerde houtskeletbouw-elementen met kozijnen en gevelafwerking worden in de werkplaats gemaakt en met een kraan geplaatst. De opbouw staat dan binnen enkele dagen wind- en waterdicht. Traditioneel bouwen met metselwerk kan ook, maar is zwaarder voor de bestaande constructie en duurt langer.
Schuif opzij voor de hele tabel →
Meer over dakopbouw
Alle mogelijkheden, de isolatie-eisen, het verloop van de bouw en de configurator staan op de landelijke pagina.
Dakopbouw laten plaatsen
