Dakopbouw in Zaanstad

Dakopbouw in Zaanstad: wat voor woningen staan er?

Zaanstad bestaat uit Zaandam, Koog aan de Zaan, Zaandijk, Wormerveer, Krommenie, Assendelft en Westzaan. Langs de Zaan staan de karakteristieke houten Zaanse huizen en arbeiderswoningen uit de 19e en vroege 20e eeuw; daaromheen de tuindorpen en rijen uit de jaren '20 en '30, en de naoorlogse wijken Poelenburg, Peldersveld en Rosmolenwijk.

Saendelft in Assendelft is de Vinex-wijk van de gemeente met woningen van na 2000. Zaanstad heeft 62% eengezinswoningen; veel daarvan zijn rijwoningen van 50 tot 100 jaar oud die toe zijn aan meer ruimte en een betere vloer.

Zaanse kappen zijn vaak steil en zichtbaar vanaf de straat; aan de achterkant is een dakkapel meestal mogelijk, aan de voorkant kijkt de gemeente mee. De platte daken in Poelenburg en Peldersveld zijn geschikt voor een dakopbouw.

Zaanstad telt 70.945 woningen. 62% daarvan is een eengezinswoning en 38% een appartement of andere meergezinswoning. Een gemengd beeld, met de tussenwoning als meest voorkomende eengezinswoning (36% van alle woningen).

Veel tussenwoningen uit de jaren zestig en zeventig hebben een plat dak: dat is precies het type woning waar een dakopbouw de meeste ruimte oplevert. Een constructeur rekent eerst na of de bestaande muren en fundering de extra verdieping kunnen dragen.

Bodem en fundering in Zaanstad

De Zaanstreek ligt op dik veen. Alles staat op palen, de grondwaterstand is hoog en kruipruimtes zijn laag en nat; tuinen en straten zakken. Bij een aanbouw is een paalfundering onvermijdelijk en bij het vervangen van een houten vloer is schuimbeton de aangewezen oplossing: licht, snel en het vult de natte kruipruimte in één dag.

Een dakopbouw of dakrenovatie belast de bestaande muren en fundering; op slappe grond rekent de constructeur na of de fundering het extra gewicht aankan. Een dakkapel is licht en speelt hier zelden een rol.

Koopwoning of huurwoning?

In Zaanstad is 54% van de woningen een koopwoning en 46% een huurwoning, waarvan 36% in bezit van een woningcorporatie. Als eigenaar beslist u zelf, binnen de regels van het omgevingsplan. Huurt u, dan hebt u voor een bouwkundige ingreep altijd eerst schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig.

Woningwaarde en verduurzaming

De gemiddelde WOZ-waarde van een woning in Zaanstad is € 387.000. Extra woonoppervlak telt zwaar mee in de waarde van een woning, maar hoeveel een dakopbouw oplevert verschilt per woning en per straat. Een taxateur kan dat voor uw situatie inschatten. Denk ook aan de financiering: een verbouwing kan vaak worden meegenomen in een hypotheekverhoging.

Vergunning bij de gemeente Zaanstad

De Zaanse Schans, Zaandijk, delen van Koog en Westzaan zijn beschermd dorpsgezicht; de gemeente toetst er op de Zaanse bouwstijl en kleuren. In de naoorlogse wijken en Saendelft gelden de gewone regels, en zijn dakkapellen en uitbouwen aan de achterzijde vaak vergunningvrij.

Of uw dakopbouw vergunningvrij is, hangt af van het Besluit bouwwerken leefomgeving én van het omgevingsplan van de gemeente Zaanstad. Doe de vergunningcheck in het Omgevingsloket met uw adres; de regels voor vergunningvrij bouwen staan uitgelegd in ons artikel over vergunning voor een uitbouw onder de Omgevingswet. Is er een vergunning nodig, dan hoort de aanvraag met tekeningen en een constructieberekening bij de voorbereiding. De gemeente heeft daarvoor in de regel acht weken, met een mogelijke verlenging van zes weken.

Wat is een dakopbouw?

Bij een dakopbouw wordt het bestaande dak geheel of gedeeltelijk verwijderd en vervangen door een nieuwe bouwlaag. Het resultaat is een volwaardige verdieping met rechte wanden en voldoende stahoogte. Dat is het grootste verschil met een dakkapel, die alleen een deel van het dakvlak vergroot.

Een dakopbouw is geschikt voor huishoudens die meer slaapkamers of een tweede badkamer nodig hebben en niet willen verhuizen. Ook bij woningen met een kleine tuin is omhoog bouwen vaak de enige manier om ruimte te winnen.

Het woningtype bepaalt veel. Op rijwoningen met een plat dak of een flauw hellend dak wordt vaak een opbouw over de hele rij geplaatst, soms met de buren samen. Bij twee-onder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen is meer vrijheid in vorm. Bij een appartement is een opbouw meestal alleen mogelijk op de bovenste woning en met toestemming van de VvE.

Soorten: nokverhoging, opbouw met plat dak of schuin dak

Er zijn grofweg drie varianten. Bij een eenzijdige nokverhoging wordt één dakvlak opgetild, zodat de zolder aan die kant stahoogte krijgt. Bij een tweezijdige nokverhoging gebeurt dat aan beide kanten. Een volledige dakopbouw met plat dak geeft de meeste ruimte: een complete extra verdieping.

De keuze hangt af van de ruimtebehoefte, het budget en vooral van wat de gemeente toestaat. In straten met een samenhangend straatbeeld is vaak alleen een bepaalde vorm toegestaan, bijvoorbeeld een nokverhoging aan de achterkant.

Een dakopbouw wordt meestal prefab gemaakt: geïsoleerde houtskeletbouw-elementen met kozijnen en gevelafwerking worden in de werkplaats gemaakt en met een kraan geplaatst. De opbouw staat dan binnen enkele dagen wind- en waterdicht. Traditioneel bouwen met metselwerk kan ook, maar is zwaarder voor de bestaande constructie en duurt langer.

Vergunning: een dakopbouw is vrijwel altijd vergunningplichtig

Een dakopbouw valt niet onder de vergunningvrije categorieën van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). U hebt daarom vrijwel altijd een omgevingsvergunning nodig. Die bestaat meestal uit twee onderdelen: de omgevingsplanactiviteit, waarbij de gemeente toetst aan het omgevingsplan en de regels voor het uiterlijk, en de technische bouwactiviteit, waarbij wordt getoetst aan de bouwtechnische regels.

Het omgevingsplan bepaalt onder meer de maximale goot- en bouwhoogte. Veel gemeenten hebben daarnaast beleid voor dakopbouwen, bijvoorbeeld dat de opbouw aan de voorkant terugligt of dat een hele rij op dezelfde manier wordt opgehoogd. Bij een monument of in een beschermd stads- of dorpsgezicht gelden strengere regels.

De gemeente beslist bij de reguliere procedure binnen 8 weken, met een mogelijke verlenging van 6 weken. Wij raden aan eerst een vooroverleg met de gemeente te houden en de vergunningcheck in het Omgevingsloket te doen. Zo weet u voordat u veel kosten maakt of uw plan kansrijk is.

Voor sommige vergunningplichtige projecten kan ook de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) gelden. De gemeente of het Omgevingsloket geeft aan welke procedure op uw project van toepassing is.