Dakopbouw in 's-Gravenhage

De woningen in 's-Gravenhage en wat dat betekent voor uw dakopbouw

Den Haag is de stad van zand en veen, en dat zie je aan de woningen. Op het zand liggen de ruime vooroorlogse wijken Statenkwartier, Benoordenhout, Bezuidenhout, Zorgvliet en Scheveningen; op het veen de dichter bebouwde wijken Laak, Transvaal, Schilderswijk, Moerwijk en Morgenstond met portiekwoningen uit 1900 tot 1960.

Eengezinswoningen vindt u vooral in Loosduinen, Wateringse Veld, Ypenburg en Leidschenveen (Vinex, na 1995), in de Vruchtenbuurt en Bomenbuurt en in Scheveningen. Met 79% appartementen is een verbouwing in Den Haag vaak ook een afstemming met de VvE.

Den Haag heeft een lange traditie van dakopbouwen op rijwoningen; in veel buurten staat in het omgevingsplan precies welke opbouw past. Dakkapellen zijn in de beschermde wijken aan strikte maten gebonden, in de Vinex-wijken vaak vergunningvrij aan de achterkant.

's-Gravenhage telt 272.242 woningen. 21% daarvan is een eengezinswoning en 79% een appartement of andere meergezinswoning. Het woningbeeld is dus overwegend gestapeld; bij de eengezinswoningen is de tussenwoning het meest voorkomende type.

Bij appartementencomplexen is een dakopbouw een zaak van de VvE en vrijwel altijd vergunningplichtig. Voor particulieren in 's-Gravenhage gaat het vooral om eengezinswoningen met een plat dak of een flauwe kap.

Bodem en fundering in 's-Gravenhage

De strandwallen onder Benoordenhout, Statenkwartier en Scheveningen zijn zand: woningen op staal, droge kruipruimtes, een aanbouw op een strokenfundering. De veen- en kleigebieden daarachter (Laak, Moerwijk, Ypenburg, Leidschenveen) hebben een hoge grondwaterstand, paalfunderingen en vaak natte kruipruimtes. Bij de opname bepalen we aan welke kant van die lijn uw woning staat.

Een dakopbouw of dakrenovatie belast de bestaande muren en fundering; op slappe grond rekent de constructeur na of de fundering het extra gewicht aankan. Een dakkapel is licht en speelt hier zelden een rol.

Koopwoning of huurwoning?

In 's-Gravenhage is 42% van de woningen een koopwoning en 58% een huurwoning, waarvan 30% in bezit van een woningcorporatie. Als eigenaar beslist u zelf, binnen de regels van het omgevingsplan. Huurt u, dan hebt u voor een bouwkundige ingreep altijd eerst schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig.

Woningwaarde en verduurzaming

De gemiddelde WOZ-waarde van een woning in 's-Gravenhage is € 362.000. Extra woonoppervlak telt zwaar mee in de waarde van een woning, maar hoeveel een dakopbouw oplevert verschilt per woning en per straat. Een taxateur kan dat voor uw situatie inschatten. Denk ook aan de financiering: een verbouwing kan vaak worden meegenomen in een hypotheekverhoging.

Vergunning bij de gemeente 's-Gravenhage

Den Haag heeft veel beschermde stadsgezichten (Statenkwartier, Benoordenhout, Zorgvliet, delen van Scheveningen en het centrum) en een eigen kader voor dakopbouwen op rijwoningen, met per buurt vastgelegd wat kan. De welstandsnota toetst zichtbare ingrepen; aan de achterzijde is binnen de landelijke regels veel mogelijk.

Of uw dakopbouw vergunningvrij is, hangt af van het Besluit bouwwerken leefomgeving én van het omgevingsplan van de gemeente 's-Gravenhage. Doe de vergunningcheck in het Omgevingsloket met uw adres; de regels voor vergunningvrij bouwen staan uitgelegd in ons artikel over vergunning voor een uitbouw onder de Omgevingswet. Is er een vergunning nodig, dan hoort de aanvraag met tekeningen en een constructieberekening bij de voorbereiding. De gemeente heeft daarvoor in de regel acht weken, met een mogelijke verlenging van zes weken.

Wat is een dakopbouw?

Bij een dakopbouw wordt het bestaande dak geheel of gedeeltelijk verwijderd en vervangen door een nieuwe bouwlaag. Het resultaat is een volwaardige verdieping met rechte wanden en voldoende stahoogte. Dat is het grootste verschil met een dakkapel, die alleen een deel van het dakvlak vergroot.

Een dakopbouw is geschikt voor huishoudens die meer slaapkamers of een tweede badkamer nodig hebben en niet willen verhuizen. Ook bij woningen met een kleine tuin is omhoog bouwen vaak de enige manier om ruimte te winnen.

Het woningtype bepaalt veel. Op rijwoningen met een plat dak of een flauw hellend dak wordt vaak een opbouw over de hele rij geplaatst, soms met de buren samen. Bij twee-onder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen is meer vrijheid in vorm. Bij een appartement is een opbouw meestal alleen mogelijk op de bovenste woning en met toestemming van de VvE.

Soorten: nokverhoging, opbouw met plat dak of schuin dak

Er zijn grofweg drie varianten. Bij een eenzijdige nokverhoging wordt één dakvlak opgetild, zodat de zolder aan die kant stahoogte krijgt. Bij een tweezijdige nokverhoging gebeurt dat aan beide kanten. Een volledige dakopbouw met plat dak geeft de meeste ruimte: een complete extra verdieping.

De keuze hangt af van de ruimtebehoefte, het budget en vooral van wat de gemeente toestaat. In straten met een samenhangend straatbeeld is vaak alleen een bepaalde vorm toegestaan, bijvoorbeeld een nokverhoging aan de achterkant.

Een dakopbouw wordt meestal prefab gemaakt: geïsoleerde houtskeletbouw-elementen met kozijnen en gevelafwerking worden in de werkplaats gemaakt en met een kraan geplaatst. De opbouw staat dan binnen enkele dagen wind- en waterdicht. Traditioneel bouwen met metselwerk kan ook, maar is zwaarder voor de bestaande constructie en duurt langer.

Vergunning: een dakopbouw is vrijwel altijd vergunningplichtig

Een dakopbouw valt niet onder de vergunningvrije categorieën van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). U hebt daarom vrijwel altijd een omgevingsvergunning nodig. Die bestaat meestal uit twee onderdelen: de omgevingsplanactiviteit, waarbij de gemeente toetst aan het omgevingsplan en de regels voor het uiterlijk, en de technische bouwactiviteit, waarbij wordt getoetst aan de bouwtechnische regels.

Het omgevingsplan bepaalt onder meer de maximale goot- en bouwhoogte. Veel gemeenten hebben daarnaast beleid voor dakopbouwen, bijvoorbeeld dat de opbouw aan de voorkant terugligt of dat een hele rij op dezelfde manier wordt opgehoogd. Bij een monument of in een beschermd stads- of dorpsgezicht gelden strengere regels.

De gemeente beslist bij de reguliere procedure binnen 8 weken, met een mogelijke verlenging van 6 weken. Wij raden aan eerst een vooroverleg met de gemeente te houden en de vergunningcheck in het Omgevingsloket te doen. Zo weet u voordat u veel kosten maakt of uw plan kansrijk is.

Voor sommige vergunningplichtige projecten kan ook de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) gelden. De gemeente of het Omgevingsloket geeft aan welke procedure op uw project van toepassing is.