Dakopbouw in Zuid-Holland: de woningen
Zuid-Holland is de dichtstbevolkte provincie, met Rotterdam, Den Haag, Leiden, Dordrecht en Delft als oude steden en Zoetermeer, Spijkenisse en Capelle aan den IJssel als groeikernen. Rotterdam heeft door het bombardement en de wederopbouw veel naoorlogse bouw; Den Haag en Leiden juist grote vooroorlogse wijken. Daaromheen liggen het Westland, de Bollenstreek en de Krimpenerwaard met dorpse rijwoningen en twee-onder-een-kappers.
De naoorlogse rijwoningen in Rotterdam en de groeikernen hebben vaak een plat dak: een dakopbouw levert er een volle verdieping op. In Den Haag en Leiden gaat het eerder om een dakkapel of nokverhoging op een vooroorlogse kap, met toetsing door welstand in de beschermde gezichten.
Zuid-Holland telt 1.757.692 woningen in 50 gemeenten. Welke woningen in uw gemeente staan en wat dat voor uw dakopbouw betekent, leest u op de gemeentepagina's hieronder.
Bodem en fundering in Zuid-Holland
Vrijwel de hele provincie ligt op veen en zeeklei, met uitzondering van de strandwallen van Den Haag, Wassenaar en de Bollenstreek. Paalfunderingen zijn de norm; in Rotterdam-Zuid, Dordrecht, Gouda en de veenweidegebieden zijn ook funderingsproblemen en bodemdaling bekend. Bij een aanbouw, dakopbouw of nieuwe vloer is de staat van de fundering hier het eerste wat we bekijken.
Dakopbouw per gemeente in Zuid-Holland
Voor de gemeenten waar we het vaakst werken staat hieronder wat er speelt. Elke gemeente heeft een eigen pagina met woningcijfers, vergunning en veelgestelde vragen.
Dakopbouw in Rotterdam
Rotterdam stimuleert dakopbouwen op rijwoningen met een plat dak, vooral in de Prins Alexanderpolder en op Zuid; het levert een volledige verdieping op. Bij de kapwoningen in Hillegersberg en Vreewijk is een dakkapel de gebruikelijke stap.
324.597 woningen · 25% eengezins · 35% koop · Lees meer over dakopbouw in Rotterdam →
Dakopbouw in 's-Gravenhage
Den Haag heeft een lange traditie van dakopbouwen op rijwoningen; in veel buurten staat in het omgevingsplan precies welke opbouw past. Dakkapellen zijn in de beschermde wijken aan strikte maten gebonden, in de Vinex-wijken vaak vergunningvrij aan de achterkant.
272.242 woningen · 21% eengezins · 42% koop · Lees meer over dakopbouw in 's-Gravenhage →
Dakopbouw in Leiden
De jaren '30-kappen in Leiden hebben vaak weinig stahoogte; een dakkapel aan de achterzijde maakt de zolder bewoonbaar. In de Merenwijk staan veel woningen met een plat dak waar een dakopbouw een verdieping toevoegt.
63.853 woningen · 40% eengezins · 41% koop · Lees meer over dakopbouw in Leiden →
Dakopbouw in Zoetermeer
Zoetermeer is een dakopbouwstad: op de platte daken in Meerzicht, Buytenwegh en Seghwaert staan al veel opbouwen, en het omgevingsplan geeft per blok de maten. Bij kapwoningen in Rokkeveen is een dakkapel de gebruikelijke stap.
57.653 woningen · 57% eengezins · 55% koop · Lees meer over dakopbouw in Zoetermeer →
Dakopbouw in Gouda
Goudse rijwoningen uit de jaren '70 en '80 hebben vaak een lage kap of een plat dak; een dakkapel of dakopbouw levert er een extra slaapkamer op. In de binnenstad is een dakopbouw zelden mogelijk.
34.785 woningen · 58% eengezins · 56% koop · Lees meer over dakopbouw in Gouda →
Vergunning in Zuid-Holland: een dakopbouw is vrijwel altijd vergunningplichtig
Een dakopbouw valt niet onder de vergunningvrije categorieën van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). U hebt daarom vrijwel altijd een omgevingsvergunning nodig. Die bestaat meestal uit twee onderdelen: de omgevingsplanactiviteit, waarbij de gemeente toetst aan het omgevingsplan en de regels voor het uiterlijk, en de technische bouwactiviteit, waarbij wordt getoetst aan de bouwtechnische regels.
Het omgevingsplan bepaalt onder meer de maximale goot- en bouwhoogte. Veel gemeenten hebben daarnaast beleid voor dakopbouwen, bijvoorbeeld dat de opbouw aan de voorkant terugligt of dat een hele rij op dezelfde manier wordt opgehoogd. Bij een monument of in een beschermd stads- of dorpsgezicht gelden strengere regels.
De gemeente beslist bij de reguliere procedure binnen 8 weken, met een mogelijke verlenging van 6 weken. Wij raden aan eerst een vooroverleg met de gemeente te houden en de vergunningcheck in het Omgevingsloket te doen. Zo weet u voordat u veel kosten maakt of uw plan kansrijk is.
Voor sommige vergunningplichtige projecten kan ook de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) gelden. De gemeente of het Omgevingsloket geeft aan welke procedure op uw project van toepassing is.
De landelijke regels gelden in alle gemeenten van Zuid-Holland; het omgevingsplan per gemeente kan aanvullende eisen stellen, vooral in beschermde stads- en dorpsgezichten. De vergunningcheck in het Omgevingsloket op uw adres is daarom een vast onderdeel van onze voorbereiding.
Wat is een dakopbouw?
Bij een dakopbouw wordt het bestaande dak geheel of gedeeltelijk verwijderd en vervangen door een nieuwe bouwlaag. Het resultaat is een volwaardige verdieping met rechte wanden en voldoende stahoogte. Dat is het grootste verschil met een dakkapel, die alleen een deel van het dakvlak vergroot.
Een dakopbouw is geschikt voor huishoudens die meer slaapkamers of een tweede badkamer nodig hebben en niet willen verhuizen. Ook bij woningen met een kleine tuin is omhoog bouwen vaak de enige manier om ruimte te winnen.
Het woningtype bepaalt veel. Op rijwoningen met een plat dak of een flauw hellend dak wordt vaak een opbouw over de hele rij geplaatst, soms met de buren samen. Bij twee-onder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen is meer vrijheid in vorm. Bij een appartement is een opbouw meestal alleen mogelijk op de bovenste woning en met toestemming van de VvE.
Soorten: nokverhoging, opbouw met plat dak of schuin dak
Er zijn grofweg drie varianten. Bij een eenzijdige nokverhoging wordt één dakvlak opgetild, zodat de zolder aan die kant stahoogte krijgt. Bij een tweezijdige nokverhoging gebeurt dat aan beide kanten. Een volledige dakopbouw met plat dak geeft de meeste ruimte: een complete extra verdieping.
De keuze hangt af van de ruimtebehoefte, het budget en vooral van wat de gemeente toestaat. In straten met een samenhangend straatbeeld is vaak alleen een bepaalde vorm toegestaan, bijvoorbeeld een nokverhoging aan de achterkant.
Een dakopbouw wordt meestal prefab gemaakt: geïsoleerde houtskeletbouw-elementen met kozijnen en gevelafwerking worden in de werkplaats gemaakt en met een kraan geplaatst. De opbouw staat dan binnen enkele dagen wind- en waterdicht. Traditioneel bouwen met metselwerk kan ook, maar is zwaarder voor de bestaande constructie en duurt langer.
Schuif opzij voor de hele tabel →
Meer over dakopbouw
Alle mogelijkheden, de isolatie-eisen, het verloop van de bouw en de configurator staan op de landelijke pagina.
Dakopbouw laten plaatsen
