Dakopbouw in Gelderland: de woningen
Gelderland is groot en gevarieerd: Arnhem en Nijmegen als steden met vooroorlogse wijken en naoorlogse uitbreidingen, Apeldoorn en Ede als groene gemeenten met veel twee-onder-een-kappers, de Betuwe en de Achterhoek met dorpen vol vrijstaande woningen en boerderijen, en de Vinex-wijken van Nijmegen-Noord en Arnhem-Zuid. De gezinswoning met tuin is overal de norm; het aandeel koopwoningen is hoog.
Gelderse rijwoningen uit de jaren '60 en '70 in Arnhem-Zuid, Nijmegen-Dukenburg en Apeldoorn hebben vaak een lage kap waar een nokverhoging of dakkapel de zolder bruikbaar maakt. In de beschermde gezichten van Zutphen, Harderwijk en de Nijmeegse benedenstad toetst welstand.
Gelderland telt 950.582 woningen in 51 gemeenten. Welke woningen in uw gemeente staan en wat dat voor uw dakopbouw betekent, leest u op de gemeentepagina's hieronder.
Bodem en fundering in Gelderland
De Veluwe en de stuwwallen bij Arnhem en Nijmegen zijn zand: droge, draagkrachtige grond waar woningen op staal staan. De Betuwe, het Rivierengebied en de IJsselvallei zijn rivierklei met plaatselijk zand, waar oudere woningen soms op staal en nieuwere op palen staan. De Achterhoek is zand met leem. Funderingen zijn in Gelderland zelden een probleem; grondwater en kelders langs de rivieren wel.
Dakopbouw per gemeente in Gelderland
Voor de gemeenten waar we het vaakst werken staat hieronder wat er speelt. Elke gemeente heeft een eigen pagina met woningcijfers, vergunning en veelgestelde vragen.
Dakopbouw in Nijmegen
De jaren '30-kappen in Oost en Hazenkamp hebben vaak weinig stahoogte; een dakkapel aan de achterzijde maakt de zolder bewoonbaar. In Dukenburg staan veel platte daken waar een dakopbouw een extra verdieping oplevert.
86.410 woningen · 53% eengezins · 44% koop · Lees meer over dakopbouw in Nijmegen →
Dakopbouw in Apeldoorn
Apeldoornse rijwoningen uit de jaren '70 hebben vaak een lage kap of een plat dak; een dakkapel of dakopbouw levert er een extra slaapkamer op. In De Parken toetst de gemeente elke zichtbare ingreep.
75.659 woningen · 70% eengezins · 60% koop · Lees meer over dakopbouw in Apeldoorn →
Dakopbouw in Arnhem
De steile kappen van Arnhem-Noord lenen zich voor een dakkapel aan de achterkant; aan de voorkant kijkt de gemeente mee. In Malburgen en Presikhaaf staan veel platte daken waar een dakopbouw een verdieping toevoegt.
80.665 woningen · 51% eengezins · 43% koop · Lees meer over dakopbouw in Arnhem →
Dakopbouw in Ede
Edese rijwoningen uit de jaren '60 en '70 hebben vaak een lage kap; een dakkapel of nokverhoging maakt de zolder tot een slaapkamer. In de dorpen is een dakkapel op een twee-onder-een-kapwoning de meest gevraagde dakverbouwing.
52.436 woningen · 67% eengezins · 65% koop · Lees meer over dakopbouw in Ede →
Vergunning in Gelderland: een dakopbouw is vrijwel altijd vergunningplichtig
Een dakopbouw valt niet onder de vergunningvrije categorieën van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). U hebt daarom vrijwel altijd een omgevingsvergunning nodig. Die bestaat meestal uit twee onderdelen: de omgevingsplanactiviteit, waarbij de gemeente toetst aan het omgevingsplan en de regels voor het uiterlijk, en de technische bouwactiviteit, waarbij wordt getoetst aan de bouwtechnische regels.
Het omgevingsplan bepaalt onder meer de maximale goot- en bouwhoogte. Veel gemeenten hebben daarnaast beleid voor dakopbouwen, bijvoorbeeld dat de opbouw aan de voorkant terugligt of dat een hele rij op dezelfde manier wordt opgehoogd. Bij een monument of in een beschermd stads- of dorpsgezicht gelden strengere regels.
De gemeente beslist bij de reguliere procedure binnen 8 weken, met een mogelijke verlenging van 6 weken. Wij raden aan eerst een vooroverleg met de gemeente te houden en de vergunningcheck in het Omgevingsloket te doen. Zo weet u voordat u veel kosten maakt of uw plan kansrijk is.
Voor sommige vergunningplichtige projecten kan ook de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) gelden. De gemeente of het Omgevingsloket geeft aan welke procedure op uw project van toepassing is.
De landelijke regels gelden in alle gemeenten van Gelderland; het omgevingsplan per gemeente kan aanvullende eisen stellen, vooral in beschermde stads- en dorpsgezichten. De vergunningcheck in het Omgevingsloket op uw adres is daarom een vast onderdeel van onze voorbereiding.
Wat is een dakopbouw?
Bij een dakopbouw wordt het bestaande dak geheel of gedeeltelijk verwijderd en vervangen door een nieuwe bouwlaag. Het resultaat is een volwaardige verdieping met rechte wanden en voldoende stahoogte. Dat is het grootste verschil met een dakkapel, die alleen een deel van het dakvlak vergroot.
Een dakopbouw is geschikt voor huishoudens die meer slaapkamers of een tweede badkamer nodig hebben en niet willen verhuizen. Ook bij woningen met een kleine tuin is omhoog bouwen vaak de enige manier om ruimte te winnen.
Het woningtype bepaalt veel. Op rijwoningen met een plat dak of een flauw hellend dak wordt vaak een opbouw over de hele rij geplaatst, soms met de buren samen. Bij twee-onder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen is meer vrijheid in vorm. Bij een appartement is een opbouw meestal alleen mogelijk op de bovenste woning en met toestemming van de VvE.
Soorten: nokverhoging, opbouw met plat dak of schuin dak
Er zijn grofweg drie varianten. Bij een eenzijdige nokverhoging wordt één dakvlak opgetild, zodat de zolder aan die kant stahoogte krijgt. Bij een tweezijdige nokverhoging gebeurt dat aan beide kanten. Een volledige dakopbouw met plat dak geeft de meeste ruimte: een complete extra verdieping.
De keuze hangt af van de ruimtebehoefte, het budget en vooral van wat de gemeente toestaat. In straten met een samenhangend straatbeeld is vaak alleen een bepaalde vorm toegestaan, bijvoorbeeld een nokverhoging aan de achterkant.
Een dakopbouw wordt meestal prefab gemaakt: geïsoleerde houtskeletbouw-elementen met kozijnen en gevelafwerking worden in de werkplaats gemaakt en met een kraan geplaatst. De opbouw staat dan binnen enkele dagen wind- en waterdicht. Traditioneel bouwen met metselwerk kan ook, maar is zwaarder voor de bestaande constructie en duurt langer.
Schuif opzij voor de hele tabel →
Meer over dakopbouw
Alle mogelijkheden, de isolatie-eisen, het verloop van de bouw en de configurator staan op de landelijke pagina.
Dakopbouw laten plaatsen
