Kort antwoord
Bij een totaalrenovatie werkt u van buiten naar binnen en van grof naar fijn: eerst onderzoek, asbest en sloop, dan constructie en schil, daarna installaties en pas als laatste de afwerking. Reserveer naast de begroting ongeveer 10 tot 15 procent voor onvoorzien en laat bij woningen van vóór 1994 eerst een asbestinventarisatie maken.
Waarom de volgorde zo belangrijk is
Bij een totaalrenovatie lopen veel werkzaamheden door elkaar: sloopwerk, constructie, isolatie, installaties, badkamer, keuken en afwerking. Een verkeerde volgorde kost geld. Wie eerst een nieuwe vloer legt en daarna leidingen laat trekken, betaalt twee keer. Wie de gevel isoleert na het schilderwerk binnen, krijgt scheuren en stof in een net afgewerkt huis.
De vuistregel is eenvoudig: van buiten naar binnen, van onder naar boven en van grof naar fijn. Eerst wordt de woning droog en constructief in orde gebracht, dan komen de installaties, en pas als die zijn getest volgt de afwerking.
De volgorde van werkzaamheden
Onderstaande fasering is een gangbare volgorde. Per woning kan die verschillen, bijvoorbeeld als een aanbouw of dakopbouw onderdeel is van het plan.
- Onderzoek en ontwerp: bouwkundige opname, wensen, ontwerp, energieadvies en vergunningscheck.
- Asbestinventarisatie en eventuele sanering bij woningen van vóór 1994.
- Sloop en stripwerk: oude keuken, badkamer, vloeren, plafonds en wanden die weg moeten.
- Constructie en fundering: doorbraken, stalen balken, nieuwe vloeren, aanbouw of dakopbouw.
- Schil: dak, gevel, kozijnen, glas en isolatie, zodat de woning wind- en waterdicht is.
- Installaties: elektra, water, riolering, verwarming en ventilatie (de zogenoemde ruwe installatie).
- Afbouw: wanden, plafonds, stucwerk, dekvloeren en tegelwerk.
- Afwerking: keuken, sanitair, vloeren, binnendeuren, schilderwerk en het afmonteren van installaties.
Asbest in oudere woningen
Asbest is in Nederland sinds 1993 verboden en kan voorkomen in woningen die vóór 1994 zijn gebouwd: in golfplaten, vensterbanken, vloerbedekking, kitten, rondom cv-ketels en in leidingisolatie. Zolang asbest heel is en niet wordt bewerkt, is het risico klein. Bij sloopwerk komen vezels vrij, en dan is het wel gevaarlijk.
Voor een verbouwing van een woning van vóór 1994 is vrijwel altijd een asbestinventarisatie nodig door een gecertificeerd bureau. Voor het verwijderen van asbest doet u een sloopmelding bij de gemeente via het Omgevingsloket. Particulieren mogen onder voorwaarden een beperkte hoeveelheid hechtgebonden asbesthoudende platen zelf verwijderen (maximaal 35 m², geschroefd en niet beschadigd); in alle andere gevallen gebeurt dat door een gecertificeerd saneringsbedrijf. De regels kunnen per gemeente verschillen, dus informeer altijd vooraf.
Plan de inventarisatie aan het begin van het traject. Een asbestsanering bepaalt de planning en het budget, en sloopwerk kan pas beginnen als die is afgerond.
Planning en doorlooptijd
De voorbereiding duurt vaak langer dan verwacht. Ontwerp, offertes, eventuele vergunningsaanvraag en het inplannen van vakmensen nemen al snel enkele maanden in beslag. Is een omgevingsvergunning nodig, bijvoorbeeld voor een constructieve wijziging of een aanbouw buiten de vergunningvrije mogelijkheden, dan geldt de beslistermijn van de gemeente. Check uw plannen in het Omgevingsloket.
De uitvoering zelf varieert sterk met de omvang. Houd rekening met de levertijden van keuken, kozijnen en sanitair, en met droogtijden van dekvloeren en stucwerk. Leg in de planning vast wie de coördinatie doet: één aannemer die alle disciplines aanstuurt voorkomt dat vakmensen op elkaar moeten wachten.
Schuif opzij voor de hele tabel →
Wonen tijdens de verbouwing
Blijven wonen tijdens een totaalrenovatie kan, maar vraagt goede afspraken. Er is stof, lawaai, en water of stroom zijn soms tijdelijk afgesloten. Werk zo mogelijk per verdieping of per ruimte, en richt een tijdelijke keuken en een bruikbare badkamer in. Stofschotten en afgeplakte deuren beperken de overlast.
Bij sloop met asbest, het vervangen van de begane-grondvloer of werk aan alle installaties tegelijk is tijdelijk elders wonen vaak verstandiger. Het verkort de bouwtijd, omdat vakmensen niet om bewoners heen hoeven te werken.
Budget en onvoorzien
Een totaalrenovatie begint met een begroting per onderdeel. Maak duidelijk wat wel en niet in de offerte zit, bijvoorbeeld sloop en afvoer, stucwerk, afwerking en installaties. Prijzen zijn vaak exclusief btw opgegeven voor zakelijke klanten; vraag als particulier om bedragen inclusief btw.
Bij bestaande woningen komen tijdens de sloop vaak verrassingen naar boven: rotte balken, verouderde elektra, lekkende leidingen of een fundering die aandacht vraagt. Reserveer daarom ongeveer 10 tot 15 procent van de bouwsom voor onvoorzien, bij oudere woningen eerder meer. Leg vast hoe meer- en minderwerk wordt afgesproken en vastgelegd, zodat u niet achteraf voor verrassingen staat.
Combineer de renovatie met verduurzaming: isoleren en installaties vernieuwen kost minder als de woning toch al open ligt. Voor een deel van deze maatregelen bestaan subsidies en gunstige leningen; zie ons artikel over subsidies en financiering.
Veelgestelde vragen
In welke volgorde renoveer ik een huis?
Van buiten naar binnen en van grof naar fijn: onderzoek en asbest, sloop, constructie, dak en gevel, installaties, afbouw en tot slot de afwerking zoals vloeren, keuken en schilderwerk.
Hoeveel moet ik reserveren voor onvoorzien?
Een gangbaar advies is 10 tot 15 procent van de bouwsom. Bij oudere woningen, waar meer verrassingen achter wanden en onder vloeren zitten, is een ruimere reserve verstandig.
Heb ik een asbestinventarisatie nodig?
Bij een verbouwing of sloop van een woning die vóór 1994 is gebouwd, is dat vrijwel altijd het geval. Informeer bij uw gemeente welke eisen gelden voor de sloopmelding.
Kan ik in huis blijven wonen tijdens een totaalrenovatie?
Dat kan als er per ruimte of verdieping wordt gewerkt en er een tijdelijke keuken en badkamer zijn. Bij asbestsanering, het vervangen van vloeren op de begane grond of het vernieuwen van alle installaties is tijdelijk verhuizen vaak praktischer.
Heb ik een vergunning nodig voor een totaalrenovatie?
Interne verbouwingen zijn vaak vergunningvrij, maar constructieve wijzigingen, een aanbouw, dakopbouw of werk aan een monument kunnen vergunningplichtig zijn. Check uw plan in het Omgevingsloket en vraag bij twijfel de gemeente.
