Kort antwoord
Een dakopbouw, een doorbraak met stalen ligger of een uitbouw die aan de woning wordt gekoppeld, legt extra gewicht op een fundering die daar niet voor is ontworpen. Bij woningen van vóór 1970 in klei- en veengebieden, en bij woningen op houten palen van vóór 1945, hoort daarom een controle van de fundering bij de voorbereiding. Signalen zijn scheefstand, scheuren die doorlopen, klemmende deuren en een vochtige kruipruimte. Een funderingsonderzoek met inspectieput kost indicatief € 1.500 tot € 4.000 en voorkomt dat u bouwt op een fundering die het niet houdt.
Waarom uw plannen de fundering raken
Een fundering is ontworpen op het gewicht dat erop stond toen de woning werd gebouwd, met een veiligheidsmarge. Drie ingrepen eten die marge op. Een dakopbouw zet een complete verdieping op de bestaande muren: 150 tot 300 kilogram per vierkante meter extra, afhankelijk van de bouwwijze, en dat gewicht komt via de muren op de fundering. Een doorbraak van de achtergevel vervangt een gelijkmatig verdeelde muurlast door twee puntlasten van de stalen ligger, precies op plekken waar de oude fundering daar niet op is gemaakt. En een uitbouw die star aan de woning wordt gekoppeld, trekt bij ongelijke zetting aan de bestaande fundering.
Bij een gezonde fundering is dat allemaal te berekenen en op te lossen. Bij een fundering die al aan het eind van zijn draagvermogen zit, of die wordt aangetast, is het de druppel. Daarom wil de constructeur weten waar de woning op staat voordat hij een dakopbouw of een doorbraak doorrekent.
Welke woningen risico lopen
Niet elke woning heeft een funderingsonderzoek nodig. De risicogroepen zijn duidelijk afgebakend.
- Woningen van vóór 1945 in West- en Noord-Nederland: vrijwel altijd houten palen, kwetsbaar voor paalrot als de grondwaterstand daalt en voor bacteriële aantasting (palenpest) bij grenen palen
- Woningen van vóór 1970 op staal in klei- en veengebieden: bodemdaling en ongelijke zetting, vooral in de veenweidegebieden van Zuid-Holland, Utrecht en Noord-Holland
- Woningen met korte betonpalen uit de jaren '50 tot '70 op plekken met negatieve kleef (bijvoorbeeld Rotterdam-Zuid, Dordrecht, Gouda, Zaanstad)
- Woningen in gebieden met bekende funderingsproblemen: de funderingsrisicokaarten van het KCAF (Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek) en van gemeenten als Rotterdam, Zaanstad, Dordrecht, Schiedam en Gouda geven per buurt een indicatie
- Woningen waar de buren al funderingsherstel hebben gehad, of waar een gekoppelde fundering met de buren is hersteld
De signalen die u zelf kunt zien
Funderingsproblemen kondigen zich aan. Buiten: een gevel die scheef staat ten opzichte van de buren (kijk langs de dakgoot en de raamdorpels), scheuren die schuin of trapsgewijs door het metselwerk lopen en breder worden naar boven of beneden, een stoep die van de gevel af is gezakt, en een voordeur of kozijn dat niet meer haaks is. Binnen: deuren die klemmen of juist vanzelf opengaan, scheuren in stucwerk boven deuren en ramen die na reparatie terugkomen, en een vloer die afloopt (een knikker rolt). In de kruipruimte: water, een schimmelgeur en bij houten palen een paalkop die zacht is als u er met een schroevendraaier in drukt.
Eén signaal zegt weinig; een huis uit 1930 heeft altijd wel een scheur. De combinatie en vooral de ontwikkeling tellen: een scheur die in een jaar zichtbaar breder wordt, is reden voor onderzoek. Een gipsen scheurmeter van een paar euro over de scheur geeft binnen een half jaar duidelijkheid.
Zo gaat een funderingsonderzoek
Een funderingsonderzoek wordt gedaan door een gespecialiseerd bureau, vaak volgens de richtlijn van F3O (de branchevereniging voor funderingsonderzoek) en het KCAF. Het begint met archiefonderzoek: bouwtekeningen, eerdere sonderingen, grondwaterstanden van het waterschap, de funderingsrisicokaart. Daarna een visuele opname binnen en buiten met een lintvoegwaterpassing: de hoogte van één metselvoeg wordt rondom de woning gemeten en vergeleken, zodat scheefstand in millimeters zichtbaar wordt, ook als het oog hem niet ziet.
Het kernonderdeel is de inspectieput: aan de buitenkant van de gevel wordt tot onder de fundering gegraven, zodat de funderingsbalk en de paalkoppen zichtbaar zijn. Bij houten palen wordt de hardheid gemeten met een penetrometer of een houtboor en wordt een monster genomen voor onderzoek op schimmel en bacteriën; bij een fundering op staal wordt de breedte en diepte van de strook gemeten en de grond eronder beoordeeld. De grondwaterstand wordt opgemeten ten opzichte van de bovenkant van het hout: ligt het hout droog, dan is paalrot bijna zeker gaande. Het rapport geeft een handhavingstermijn: hoeveel jaar de fundering nog mee kan zonder herstel, en of een extra belasting verantwoord is.
Wat de uitkomst betekent voor uw plannen
Het rapport leidt tot een van vier conclusies, en elk heeft een eigen gevolg voor uw aanbouw, uitbouw of dakopbouw.
Schuif opzij voor de hele tabel →
Kosten van onderzoek en van herstel
Een funderingsonderzoek met archiefstudie, lintvoegwaterpassing en één inspectieput kost indicatief € 1.500 tot € 4.000 incl. btw, afhankelijk van de grootte van de woning en het aantal putten. Een eenvoudige funderingscheck zonder put (archief, waterpassing, visuele opname) kost € 500 tot € 1.000 en is vaak de eerste stap. Funderingsherstel is van een andere orde: € 1.000 tot € 2.000 per vierkante meter funderingsoppervlak, dus € 40.000 tot € 100.000 voor een rijwoning, meestal met nieuwe stalen of mortelschroefpalen door de bestaande vloer heen. Sommige gemeenten en het Fonds Duurzaam Funderingsherstel bieden leningen; de regelingen verschillen per gemeente.
Een vochtige kruipruimte is op zichzelf nog geen funderingsprobleem, maar vaak wel het begin: hij hoort bij een hoge grondwaterstand en een houten begane-grondvloer die lijdt. Het vullen van de kruipruimte met schuimbeton lost de vloer en het vocht op en belast de fundering nauwelijks; hoe dat werkt leest u in kruipruimte vullen met schuimbeton. Bij houten palen moet de grondwaterstand daarbij wel bewaakt blijven, want droogstaand hout rot.
Onze werkwijze
Bij elke opname voor een dakopbouw, een uitbouw met doorbraak of een aanbouw bij een woning van vóór 1970 in een risicogebied kijken we naar bouwjaar, regio, scheuren, scheefstand en kruipruimte. Zien we signalen, dan adviseren we eerst een funderingscheck en pas daarna een offerte. Dat kost een paar weken, maar het voorkomt een dakopbouw op een fundering die het niet kan dragen, en het voorkomt dat een offerte halverwege de bouw moet worden opengebroken. Een gezonde fundering is de voorwaarde voor alles wat erop komt; hoe de constructeur de belasting van een doorbraak berekent leest u in doorbraak van de achtergevel.
Veelgestelde vragen
Kan mijn fundering een dakopbouw dragen?
Bij een gezonde fundering met reserve meestal wel; de constructeur rekent het na op basis van bouwtekening, sondering en de bouwwijze van de dakopbouw. Bij woningen van vóór 1970 in klei- en veengebieden en bij houten palen gaat daar een funderingscheck aan vooraf. Een lichte houtskeletbouw-opbouw scheelt veel gewicht.
Hoe herken ik paalrot?
Aan scheefstand, doorlopende scheuren die breder worden, klemmende deuren en een kruipruimte waarin de paalkoppen boven het grondwater uitsteken en zacht zijn. Zekerheid geeft alleen een inspectieput met houtonderzoek.
Wat kost een funderingsonderzoek?
Een funderingscheck zonder graafwerk kost indicatief € 500 tot € 1.000; een volledig onderzoek met inspectieput, lintvoegwaterpassing en rapport € 1.500 tot € 4.000 incl. btw.
Moet ik eerst de fundering herstellen voordat ik uitbouw?
Als het onderzoek een beperkte handhavingstermijn geeft, ja: verbouwen op een fundering die binnen tien jaar hersteld moet worden, is weggegooid geld. Vaak is herstel en uitbouw in één plan de slimste route. Bij een gezonde fundering kan de uitbouw gewoon door, op een eigen fundering.
Waar vind ik of mijn buurt funderingsrisico heeft?
Op de funderingsrisicokaarten van het KCAF en van gemeenten als Rotterdam, Zaanstad, Dordrecht, Schiedam en Gouda. Het bouwarchief van uw gemeente heeft de oorspronkelijke tekening met het funderingstype; het waterschap heeft de grondwaterstanden.
