Uitbouw in Leiden

Woningtypen in Leiden

Leiden heeft een grote historische binnenstad met woningen uit de 17e tot 19e eeuw, omringd door de Professoren- en Burgemeesterswijk, de Vogelwijk en Tuinstadwijk uit de jaren '20 en '30, en de naoorlogse wijken De Kooi, Zuidwest en Meerburg. De Merenwijk (jaren '70) en de Stevenshof (jaren '80) zijn de grote uitbreidingen met eengezinswoningen.

Leiden heeft relatief veel kleine woningen en 60% appartementen; de eengezinswoningen in de Professorenwijk, Merenwijk en Stevenshof zijn de plekken waar uitbouwen, dakkapellen en nieuwe vloeren het meest spelen.

In de Professoren- en Burgemeesterswijk is de uitbouw van de keuken de gebruikelijke ingreep, met aandacht voor de erfgoedregels. In de Merenwijk en Stevenshof gaat het om jaren '70- en '80-woningen die met een uitbouw van 3 meter een leefkeuken krijgen.

Leiden telt 63.853 woningen. 40% daarvan is een eengezinswoning en 60% een appartement of andere meergezinswoning. Het woningbeeld is dus overwegend gestapeld; bij de eengezinswoningen is de tussenwoning het meest voorkomende type.

Een uitbouw kan alleen bij een grondgebonden woning met een eigen tuin of erf. In Leiden gaat het dus vooral om de 40% eengezinswoningen. Woont u in een appartement op de begane grond met eigen tuin, dan is een uitbouw soms mogelijk, maar alleen met toestemming van de VvE en meestal met een omgevingsvergunning.

Bodem en fundering in Leiden

De binnenstad en de oudere wijken liggen op de zandige oeverwal van de Oude Rijn; daar staan woningen vaak op staal of korte houten palen. De Merenwijk, Stevenshof en Zuidwest liggen op veen en klei met een hoge grondwaterstand en paalfunderingen. In de binnenstad is funderingsonderzoek vóór een aanbouw gebruikelijk.

Bij een uitbouw bepaalt de bodem de fundering van het nieuwe deel: op staal of op palen. De constructeur neemt dat mee in de berekening; bij de opname kijken we ook naar de bestaande fundering en eventuele scheurvorming.

Koopwoning of huurwoning?

In Leiden is 41% van de woningen een koopwoning en 59% een huurwoning, waarvan 32% in bezit van een woningcorporatie. Als eigenaar beslist u zelf, binnen de regels van het omgevingsplan. Huurt u, dan hebt u voor een bouwkundige ingreep altijd eerst schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig.

Woningwaarde en verduurzaming

De gemiddelde WOZ-waarde van een woning in Leiden is € 393.000. Extra woonoppervlak telt zwaar mee in de waarde van een woning, maar hoeveel een uitbouw oplevert verschilt per woning en per straat. Een taxateur kan dat voor uw situatie inschatten. Denk ook aan de financiering: een verbouwing kan vaak worden meegenomen in een hypotheekverhoging.

Vergunning bij de gemeente Leiden

De hele binnenstad en de Professoren- en Burgemeesterswijk zijn beschermd stadsgezicht; de gemeente toetst er ook achterkanten en daken die vanaf het water of openbaar gebied zichtbaar zijn. In de Merenwijk en Stevenshof gelden de gewone regels voor vergunningvrij bouwen.

Of uw uitbouw vergunningvrij is, hangt af van het Besluit bouwwerken leefomgeving én van het omgevingsplan van de gemeente Leiden. Doe de vergunningcheck in het Omgevingsloket met uw adres; de regels voor vergunningvrij bouwen staan uitgelegd in ons artikel over vergunning voor een uitbouw onder de Omgevingswet. Is er een vergunning nodig, dan hoort de aanvraag met tekeningen en een constructieberekening bij de voorbereiding. De gemeente heeft daarvoor in de regel acht weken, met een mogelijke verlenging van zes weken.

Wat is een uitbouw?

Een uitbouw is een uitbreiding van een bestaande ruimte op de begane grond. In de meeste gevallen gaat het om een uitbouw aan de achterkant van de woning, waarbij de woonkamer of keuken een paar meter dieper wordt. De achtergevel wordt daarvoor geheel of gedeeltelijk weggehaald.

Daarin verschilt een uitbouw van een aanbouw. Een aanbouw is een aparte ruimte tegen de woning, zoals een bijkeuken of werkkamer. Bij een uitbouw wordt de bestaande kamer groter en ontstaat één doorlopende ruimte.

Een uitbouw is populair bij rijwoningen uit de jaren '30 tot en met de jaren '70, waar de woonkamer en keuken vaak smal en klein zijn. Een uitbouw van 3 of 4 meter diep geeft ruimte voor een leefkeuken met eettafel aan de tuinkant. Bij een tussenwoning is de achterkant meestal de enige mogelijkheid. Een appartement kan in de regel geen uitbouw krijgen.

Mogelijkheden: uitbouw woonkamer of uitbouw keuken

Een uitbouw voor de woonkamer geeft vooral ruimte en licht. Een uitbouw voor de keuken wordt vaak gecombineerd met een nieuwe keuken met kookeiland, waarbij de oude keuken onderdeel wordt van de woonruimte.

De breedte is meestal gelijk aan de breedte van de woning. Bij een twee-onder-een-kapwoning of vrijstaande woning kunt u de uitbouw ook om de hoek laten doorlopen, als een L-vorm langs de zijgevel.

Voor daglicht zijn er verschillende oplossingen. Een lichtstraat op de plek waar de oude achtergevel stond, brengt licht tot diep in de woning. Een schuifpui of vouwwand over de volle breedte verbindt binnen en buiten. Een uitbouw met een dakterras op de verdieping is ook mogelijk, maar dan is een vergunning nodig.

• Uitbouw over de volle breedte van de woning, 2 tot 4 meter diep
• L-vormige uitbouw langs de zijgevel bij hoek- en vrijstaande woningen
• Uitbouw met lichtstraat, lichtkoepel of glazen dak
• Uitbouw met schuifpui, hefschuifpui of vouwwand
• Uitbouw met dakterras (vergunningplichtig)

Vergunning: uitbouw tot 4 meter diep

Onder de Omgevingswet staan de landelijke regels voor vergunningvrij bouwen in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Een uitbouw aan de achterkant is vergunningvrij als hij aan alle voorwaarden voldoet. De belangrijkste: de uitbouw staat op de grond in het achtererfgebied, is niet dieper dan 4 meter gemeten vanaf de oorspronkelijke achtergevel en is niet hoger dan circa 30 centimeter boven de vloer van de eerste verdieping.

Met oorspronkelijke achtergevel wordt de gevel bedoeld zoals die bij de bouw van de woning was. Heeft een vorige eigenaar al een uitbouw gerealiseerd, dan telt die mee voor de 4 meter. Verder mag er op de uitbouw geen dakterras of balkon komen, en er geldt een maximum voor de totale oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken in het achtererfgebied.

Wilt u dieper bouwen dan 4 meter, een dakterras, of gaat het om een rijksmonument of een woning in een beschermd stads- of dorpsgezicht, dan is meestal een omgevingsvergunning nodig. Gemeenten kunnen in hun omgevingsplan aanvullende regels hebben. Controleer uw plan daarom altijd met de vergunningcheck in het Omgevingsloket.

Ook bij een vergunningvrije uitbouw gelden de bouwtechnische eisen van het Bbl en het burenrecht. Het doorbreken van de achtergevel is een ingreep in de draagconstructie: laat die altijd doorrekenen door een constructeur. Afhankelijk van de situatie kan voor die constructieve wijziging een vergunning voor de technische bouwactiviteit nodig zijn.