Dakrenovatie in Amsterdam

Woningtypen in Amsterdam

Amsterdam is voor 87% gestapeld: appartementen in de 19e-eeuwse ring (De Pijp, Oud-West, de Staatsliedenbuurt), de Amsterdamse School-blokken van Plan Zuid en Plan West uit de jaren '20 en '30, de portiekflats van de Westelijke Tuinsteden en de galerijflats van de Bijlmer. Een verbouwing is er bijna altijd ook een VvE-vraag.

Eengezinswoningen vindt u vooral in Noord (de tuindorpen Nieuwendam, Oostzaan en Buiksloot, en de dorpen Ransdorp, Durgerdam en Holysloot), in Watergraafsmeer (Betondorp, de Linnaeusparkbuurt), in delen van Nieuw-West en op IJburg. Juist daar komen aanbouwen, dakopbouwen en vloervervanging het meest voor.

Dakopbouwen komen in Amsterdam vooral voor op eengezinswoningen in Noord, Nieuw-West en Watergraafsmeer; op de bouwblokken in de ring is een extra laag meestal een VvE- en vergunningstraject. Dakkapellen zijn in de tuindorpen aan strikte maten gebonden.

Amsterdam telt 480.852 woningen. 13% daarvan is een eengezinswoning en 87% een appartement of andere meergezinswoning. Het woningbeeld is dus overwegend gestapeld; bij de eengezinswoningen is de tussenwoning het meest voorkomende type.

Bij appartementen is het dak gemeenschappelijk: de VvE beslist over een dakrenovatie en betaalt uit het reservefonds. Voor particulieren in Amsterdam gaat het vooral om de 13% eengezinswoningen, met een pannendak of een plat dak op de uitbouw.

Bodem en fundering in Amsterdam

Amsterdam staat op veen en klei; vrijwel alles van vóór 1970 is gefundeerd op houten palen, veel daarvan aan het eind van hun levensduur. Bij een aanbouw betekent dat altijd een eigen paalfundering en een constructeur die naar de bestaande fundering kijkt. Bij vloeren is het lage gewicht van schuimbeton juist een voordeel: het belast de oude palen nauwelijks extra. Kruipruimtes zijn vaak laag en nat.

Een dakopbouw of dakrenovatie belast de bestaande muren en fundering; op slappe grond rekent de constructeur na of de fundering het extra gewicht aankan. Een dakkapel is licht en speelt hier zelden een rol.

Eigendom en toestemming

In Amsterdam is 30% van de woningen een koopwoning en 70% een huurwoning, waarvan 40% in bezit van een woningcorporatie. Als eigenaar beslist u zelf, binnen de regels van het omgevingsplan. Huurt u, dan hebt u voor een bouwkundige ingreep altijd eerst schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig.

Wat levert het op?

De gemiddelde WOZ-waarde van een woning in Amsterdam is € 498.000. 9% van de woningen heeft zonnepanelen en 18% is aardgasvrij. Combineert u de dakrenovatie met isolatie, dan kunt u voor een deel van de isolatiemaatregelen mogelijk ISDE-subsidie aanvragen.

Welstand en regels in Amsterdam

De grachtengordel is UNESCO-werelderfgoed en grote delen van de stad zijn beschermd stads- of dorpsgezicht (Plan Zuid, de tuindorpen in Noord, Durgerdam). De welstandsnota De Schoonheid van Amsterdam toetst per gebied; een dakopbouw of een uitbouw aan de achterzijde is in Amsterdam vaker vergunningplichtig dan elders. Bij appartementen is daarnaast toestemming van de VvE en soms een splitsingsakte-wijziging nodig.

Een dakrenovatie in hetzelfde materiaal en dezelfde kleur is in de regel vergunningvrij. Wisselt u van dakbedekking, of woont u in een beschermd gezicht of in een monument, dan toetst de gemeente Amsterdam het uiterlijk. We checken dat vóór de offerte in het Omgevingsloket.

Wanneer is een dak aan renovatie toe?

Een pannendak gaat gemiddeld 50 tot 80 jaar mee, een bitumen plat dak 20 tot 30 jaar en EPDM 30 tot 50 jaar. De dakbedekking zelf is zelden het enige probleem: panlatten rotten, dakbeschot verzwakt door jarenlange condens, loodslabben scheuren en goten verzakken. Zodra meerdere onderdelen tegelijk slijtage vertonen, is een complete renovatie goedkoper dan losse reparaties.

Herkenbare signalen zijn verschoven, gescheurde of poreuze pannen, mos en algen die vocht vasthouden, blaasvorming of plassen op een plat dak, vochtplekken op de zolder, een muffe geur onder het dak en een stookrekening die niet past bij de rest van de woning.

Bij de dakinspectie bekijken we het dak van buiten én van binnen. Een foto van de zolderzijde van het dakbeschot zegt vaak meer dan de pannen aan de buitenkant.

• Pannen die verschuiven, scheuren of water opnemen
• Zichtbaar doorgezakte dakvlakken of golvende panlatten
• Vochtplekken, schimmel of druipende condens op zolder
• Blazen, scheuren of staand water op een plat dak
• Loodwerk dat loslaat bij schoorsteen, dakkapel of muuraansluiting
• Geen of dunne isolatie (minder dan 10 cm) onder het dakbeschot

Pannendak renoveren: wat gebeurt er?

Bij een pannendakrenovatie worden de oude pannen, panlatten en tengels verwijderd. Het dakbeschot wordt beoordeeld: gezonde delen blijven, aangetaste delen worden vervangen. Daarop komt een dampopen folie, nieuwe tengels en panlatten en ten slotte de nieuwe pannen, inclusief nokvorsten, gevelpannen, kilgoten en ventilatiepannen.

Is het dak nog niet geïsoleerd, dan is dit hét moment om dat van buitenaf te doen met isolatieplaten (sarking) of met geïsoleerde dakelementen die het oude beschot vervangen. De zolder blijft dan onaangetast en de isolatie loopt zonder onderbrekingen door.

Keramische pannen gaan het langst mee en verkleuren nauwelijks; betonpannen zijn voordeliger en zwaarder. Bij een ander type pan dan de bestaande rekent een constructeur na of de kap het gewicht kan dragen en of de dakhelling past bij de minimale helling van de gekozen pan.

Plat dak renoveren: bitumen of EPDM

Een plat dak wordt gerenoveerd door de oude dakbedekking te verwijderen of, als de ondergrond droog en gezond is, te overlagen. Daarna komt een dampremmende laag, drukvaste isolatie en de nieuwe dakbedekking. Een goede afschot (minimaal 1,6 cm per meter) voorkomt staand water en verlengt de levensduur aanzienlijk.

EPDM is een rubberen folie die in één stuk op het dak komt en nauwelijks naden heeft. Bitumen wordt in banen gebrand of gekleefd en is makkelijker te repareren, maar heeft naden die na jaren kunnen loslaten. Voor een dak waar u af en toe op loopt, bijvoorbeeld voor onderhoud aan zonnepanelen, is bitumen met een beloopbare toplaag een goede keuze.

Denk bij een plat dak ook aan de dakrand, de noodoverlopen en de doorvoeren van ventilatie en riolering: juist daar ontstaan de meeste lekkages.