Uitbouw in Tilburg

Woningtypen in Tilburg

Tilburg is een textielstad met vooroorlogse arbeiders- en herenhuiswijken rond het centrum: Theresia, Armhoef, de Hoefstraat, Korvel en Oud-Noord. Daaromheen de naoorlogse wijken Het Zand, Wandelbos en Stokhasselt, en de grote uitbreiding Reeshof uit de jaren '80 tot 2000. Berkel-Enschot, Udenhout en Biezenmortel zijn de dorpen binnen de gemeente.

Met 62% eengezinswoningen heeft Tilburg veel rijwoningen uit alle periodes; vooral de vooroorlogse woningen rond het centrum en de jaren '80-woningen in de Reeshof zijn nu toe aan uitbreiding en vernieuwing.

In Theresia, Armhoef en Oud-Noord is de uitbouw van de smalle keuken van een vooroorlogse arbeiderswoning de meest gevraagde verbouwing. In de Reeshof gaat het om een uitbouw of aanbouw bij rijwoningen van 25 tot 40 jaar oud.

Tilburg telt 106.200 woningen. 62% daarvan is een eengezinswoning en 38% een appartement of andere meergezinswoning. Een gemengd beeld, met de tussenwoning als meest voorkomende eengezinswoning (41% van alle woningen).

Bij een tussenwoning komt een uitbouw bijna altijd aan de achterkant, over (een deel van) de breedte van de woning en vaak tot op de erfgrens. Let dan op de aansluiting op de gevel van de buren, de afwatering van het platte dak en de lichtinval in de bestaande woonkamer. Een daklicht of lichtstraat maakt daar veel verschil.

Bodem en fundering in Tilburg

Tilburg ligt op Brabants dekzand met de beekdalen van de Leij. Woningen staan vrijwel overal op staal, kruipruimtes zijn droog en een aanbouw kan op een strokenfundering. In de Reeshof en bij Udenhout komt plaatselijk leem voor die het water langer vasthoudt.

Bij een uitbouw bepaalt de bodem de fundering van het nieuwe deel: op staal of op palen. De constructeur neemt dat mee in de berekening; bij de opname kijken we ook naar de bestaande fundering en eventuele scheurvorming.

Koopwoning of huurwoning?

In Tilburg is 50% van de woningen een koopwoning en 50% een huurwoning, waarvan 32% in bezit van een woningcorporatie. Als eigenaar beslist u zelf, binnen de regels van het omgevingsplan. Huurt u, dan hebt u voor een bouwkundige ingreep altijd eerst schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig.

Woningwaarde en verduurzaming

De gemiddelde WOZ-waarde van een woning in Tilburg is € 326.000. Extra woonoppervlak telt zwaar mee in de waarde van een woning, maar hoeveel een uitbouw oplevert verschilt per woning en per straat. Een taxateur kan dat voor uw situatie inschatten. Denk ook aan de financiering: een verbouwing kan vaak worden meegenomen in een hypotheekverhoging.

Vergunning bij de gemeente Tilburg

Tilburg kent een beperkt welstandsregime: in grote delen van de stad is bouwen aan de achterzijde welstandsvrij, in het centrum, de linten en aangewezen gebieden geldt een toets. Het omgevingsplan geeft per wijk de maten voor dakkapellen en uitbouwen.

Of uw uitbouw vergunningvrij is, hangt af van het Besluit bouwwerken leefomgeving én van het omgevingsplan van de gemeente Tilburg. Doe de vergunningcheck in het Omgevingsloket met uw adres; de regels voor vergunningvrij bouwen staan uitgelegd in ons artikel over vergunning voor een uitbouw onder de Omgevingswet. Is er een vergunning nodig, dan hoort de aanvraag met tekeningen en een constructieberekening bij de voorbereiding. De gemeente heeft daarvoor in de regel acht weken, met een mogelijke verlenging van zes weken.

Wat is een uitbouw?

Een uitbouw is een uitbreiding van een bestaande ruimte op de begane grond. In de meeste gevallen gaat het om een uitbouw aan de achterkant van de woning, waarbij de woonkamer of keuken een paar meter dieper wordt. De achtergevel wordt daarvoor geheel of gedeeltelijk weggehaald.

Daarin verschilt een uitbouw van een aanbouw. Een aanbouw is een aparte ruimte tegen de woning, zoals een bijkeuken of werkkamer. Bij een uitbouw wordt de bestaande kamer groter en ontstaat één doorlopende ruimte.

Een uitbouw is populair bij rijwoningen uit de jaren '30 tot en met de jaren '70, waar de woonkamer en keuken vaak smal en klein zijn. Een uitbouw van 3 of 4 meter diep geeft ruimte voor een leefkeuken met eettafel aan de tuinkant. Bij een tussenwoning is de achterkant meestal de enige mogelijkheid. Een appartement kan in de regel geen uitbouw krijgen.

Mogelijkheden: uitbouw woonkamer of uitbouw keuken

Een uitbouw voor de woonkamer geeft vooral ruimte en licht. Een uitbouw voor de keuken wordt vaak gecombineerd met een nieuwe keuken met kookeiland, waarbij de oude keuken onderdeel wordt van de woonruimte.

De breedte is meestal gelijk aan de breedte van de woning. Bij een twee-onder-een-kapwoning of vrijstaande woning kunt u de uitbouw ook om de hoek laten doorlopen, als een L-vorm langs de zijgevel.

Voor daglicht zijn er verschillende oplossingen. Een lichtstraat op de plek waar de oude achtergevel stond, brengt licht tot diep in de woning. Een schuifpui of vouwwand over de volle breedte verbindt binnen en buiten. Een uitbouw met een dakterras op de verdieping is ook mogelijk, maar dan is een vergunning nodig.

• Uitbouw over de volle breedte van de woning, 2 tot 4 meter diep
• L-vormige uitbouw langs de zijgevel bij hoek- en vrijstaande woningen
• Uitbouw met lichtstraat, lichtkoepel of glazen dak
• Uitbouw met schuifpui, hefschuifpui of vouwwand
• Uitbouw met dakterras (vergunningplichtig)

Vergunning: uitbouw tot 4 meter diep

Onder de Omgevingswet staan de landelijke regels voor vergunningvrij bouwen in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Een uitbouw aan de achterkant is vergunningvrij als hij aan alle voorwaarden voldoet. De belangrijkste: de uitbouw staat op de grond in het achtererfgebied, is niet dieper dan 4 meter gemeten vanaf de oorspronkelijke achtergevel en is niet hoger dan circa 30 centimeter boven de vloer van de eerste verdieping.

Met oorspronkelijke achtergevel wordt de gevel bedoeld zoals die bij de bouw van de woning was. Heeft een vorige eigenaar al een uitbouw gerealiseerd, dan telt die mee voor de 4 meter. Verder mag er op de uitbouw geen dakterras of balkon komen, en er geldt een maximum voor de totale oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken in het achtererfgebied.

Wilt u dieper bouwen dan 4 meter, een dakterras, of gaat het om een rijksmonument of een woning in een beschermd stads- of dorpsgezicht, dan is meestal een omgevingsvergunning nodig. Gemeenten kunnen in hun omgevingsplan aanvullende regels hebben. Controleer uw plan daarom altijd met de vergunningcheck in het Omgevingsloket.

Ook bij een vergunningvrije uitbouw gelden de bouwtechnische eisen van het Bbl en het burenrecht. Het doorbreken van de achtergevel is een ingreep in de draagconstructie: laat die altijd doorrekenen door een constructeur. Afhankelijk van de situatie kan voor die constructieve wijziging een vergunning voor de technische bouwactiviteit nodig zijn.