Uitbouw in Haarlem

Uitbouw in Haarlem: wat voor woningen staan er?

Haarlem is een vooroorlogse stad: rond de beschermde binnenstad liggen het Kleverpark, de Koninginnebuurt, Bosch en Vaart, de Transvaalbuurt en de Amsterdamse buurt met woningen uit 1880 tot 1940, vaak met houten vloeren, steile kappen en een smalle, diepe plattegrond. Haarlem-Noord (Delftwijk, Planetenwijk) en Schalkwijk kwamen daar in de jaren '50 tot '70 bij.

Spaarndam is de tweede woonplaats in de gemeente, met oude dijkwoningen. Haarlem heeft met 49% eengezinswoningen en 53% koop veel eigenaren van karakteristieke rijwoningen die willen uitbreiden maar niet willen verhuizen.

De Haarlemse vooroorlogse rijwoning heeft een smalle keuken achterin; een uitbouw van 3 meter over de volle breedte is er de klassieke verbouwing. In Haarlem-Noord en Schalkwijk zien we vaker een aanbouw als extra kamer bij naoorlogse eengezinswoningen.

Haarlem telt 79.434 woningen. 49% daarvan is een eengezinswoning en 51% een appartement of andere meergezinswoning. Een gemengd beeld, met de tussenwoning als meest voorkomende eengezinswoning (39% van alle woningen).

Bij een tussenwoning komt een uitbouw bijna altijd aan de achterkant, over (een deel van) de breedte van de woning en vaak tot op de erfgrens. Let dan op de aansluiting op de gevel van de buren, de afwatering van het platte dak en de lichtinval in de bestaande woonkamer. Een daklicht of lichtstraat maakt daar veel verschil.

Bodem en fundering in Haarlem

Het centrum en de oostelijke wijken liggen op een strandwal: zand, waar oudere woningen op staal staan en kruipruimtes meestal droog zijn. Richting de Waarderpolder, Schalkwijk en de polders in het westen gaat het over in klei en veen met een hoge grondwaterstand en paalfunderingen. In Spaarndam en langs het Spaarne is funderingsonderzoek vóór een aanbouw verstandig.

Bij een uitbouw bepaalt de bodem de fundering van het nieuwe deel: op staal of op palen. De constructeur neemt dat mee in de berekening; bij de opname kijken we ook naar de bestaande fundering en eventuele scheurvorming.

Eigendom en toestemming

In Haarlem is 53% van de woningen een koopwoning en 47% een huurwoning, waarvan 28% in bezit van een woningcorporatie. Als eigenaar beslist u zelf, binnen de regels van het omgevingsplan. Huurt u, dan hebt u voor een bouwkundige ingreep altijd eerst schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig.

Wat levert het op?

De gemiddelde WOZ-waarde van een woning in Haarlem is € 483.000. Extra woonoppervlak telt zwaar mee in de waarde van een woning, maar hoeveel een uitbouw oplevert verschilt per woning en per straat. Een taxateur kan dat voor uw situatie inschatten. Denk ook aan de financiering: een verbouwing kan vaak worden meegenomen in een hypotheekverhoging.

Vergunning bij de gemeente Haarlem

De binnenstad en meerdere wijken (Kleverpark, Koninginnebuurt, Bosch en Vaart) zijn beschermd stadsgezicht; de welstandsnota is er streng op daken en gevels, ook aan de achterkant als die zichtbaar is vanaf openbaar gebied. In Haarlem-Noord en Schalkwijk gelden de gewone regels voor vergunningvrij bouwen.

Of uw uitbouw vergunningvrij is, hangt af van het Besluit bouwwerken leefomgeving én van het omgevingsplan van de gemeente Haarlem. Doe de vergunningcheck in het Omgevingsloket met uw adres; de regels voor vergunningvrij bouwen staan uitgelegd in ons artikel over vergunning voor een uitbouw onder de Omgevingswet. Is er een vergunning nodig, dan hoort de aanvraag met tekeningen en een constructieberekening bij de voorbereiding. De gemeente heeft daarvoor in de regel acht weken, met een mogelijke verlenging van zes weken.

Wat is een uitbouw?

Een uitbouw is een uitbreiding van een bestaande ruimte op de begane grond. In de meeste gevallen gaat het om een uitbouw aan de achterkant van de woning, waarbij de woonkamer of keuken een paar meter dieper wordt. De achtergevel wordt daarvoor geheel of gedeeltelijk weggehaald.

Daarin verschilt een uitbouw van een aanbouw. Een aanbouw is een aparte ruimte tegen de woning, zoals een bijkeuken of werkkamer. Bij een uitbouw wordt de bestaande kamer groter en ontstaat één doorlopende ruimte.

Een uitbouw is populair bij rijwoningen uit de jaren '30 tot en met de jaren '70, waar de woonkamer en keuken vaak smal en klein zijn. Een uitbouw van 3 of 4 meter diep geeft ruimte voor een leefkeuken met eettafel aan de tuinkant. Bij een tussenwoning is de achterkant meestal de enige mogelijkheid. Een appartement kan in de regel geen uitbouw krijgen.

Mogelijkheden: uitbouw woonkamer of uitbouw keuken

Een uitbouw voor de woonkamer geeft vooral ruimte en licht. Een uitbouw voor de keuken wordt vaak gecombineerd met een nieuwe keuken met kookeiland, waarbij de oude keuken onderdeel wordt van de woonruimte.

De breedte is meestal gelijk aan de breedte van de woning. Bij een twee-onder-een-kapwoning of vrijstaande woning kunt u de uitbouw ook om de hoek laten doorlopen, als een L-vorm langs de zijgevel.

Voor daglicht zijn er verschillende oplossingen. Een lichtstraat op de plek waar de oude achtergevel stond, brengt licht tot diep in de woning. Een schuifpui of vouwwand over de volle breedte verbindt binnen en buiten. Een uitbouw met een dakterras op de verdieping is ook mogelijk, maar dan is een vergunning nodig.

• Uitbouw over de volle breedte van de woning, 2 tot 4 meter diep
• L-vormige uitbouw langs de zijgevel bij hoek- en vrijstaande woningen
• Uitbouw met lichtstraat, lichtkoepel of glazen dak
• Uitbouw met schuifpui, hefschuifpui of vouwwand
• Uitbouw met dakterras (vergunningplichtig)

Vergunning: uitbouw tot 4 meter diep

Onder de Omgevingswet staan de landelijke regels voor vergunningvrij bouwen in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Een uitbouw aan de achterkant is vergunningvrij als hij aan alle voorwaarden voldoet. De belangrijkste: de uitbouw staat op de grond in het achtererfgebied, is niet dieper dan 4 meter gemeten vanaf de oorspronkelijke achtergevel en is niet hoger dan circa 30 centimeter boven de vloer van de eerste verdieping.

Met oorspronkelijke achtergevel wordt de gevel bedoeld zoals die bij de bouw van de woning was. Heeft een vorige eigenaar al een uitbouw gerealiseerd, dan telt die mee voor de 4 meter. Verder mag er op de uitbouw geen dakterras of balkon komen, en er geldt een maximum voor de totale oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken in het achtererfgebied.

Wilt u dieper bouwen dan 4 meter, een dakterras, of gaat het om een rijksmonument of een woning in een beschermd stads- of dorpsgezicht, dan is meestal een omgevingsvergunning nodig. Gemeenten kunnen in hun omgevingsplan aanvullende regels hebben. Controleer uw plan daarom altijd met de vergunningcheck in het Omgevingsloket.

Ook bij een vergunningvrije uitbouw gelden de bouwtechnische eisen van het Bbl en het burenrecht. Het doorbreken van de achtergevel is een ingreep in de draagconstructie: laat die altijd doorrekenen door een constructeur. Afhankelijk van de situatie kan voor die constructieve wijziging een vergunning voor de technische bouwactiviteit nodig zijn.