Dakkapel in Zoetermeer

Dakkapel in Zoetermeer: wat voor woningen staan er?

Zoetermeer groeide vanaf 1966 als groeikern van Den Haag uit tot een stad van 128.000 inwoners. De wijken zijn goed te dateren: Palenstein, Driemanspolder en Meerzicht uit de jaren '60 en '70, Buytenwegh en De Leyens uit de jaren '70 en '80, Seghwaert en Noordhove uit de jaren '80, Rokkeveen uit de jaren '90 en Oosterheem van na 2000.

Het oude dorp rond de Dorpsstraat is klein; de rest van de stad bestaat voor 57% uit eengezinswoningen, veelal rijwoningen met een plat dak of een lage kap die nu 30 tot 50 jaar oud zijn.

Zoetermeer is een dakopbouwstad: op de platte daken in Meerzicht, Buytenwegh en Seghwaert staan al veel opbouwen, en het omgevingsplan geeft per blok de maten. Bij kapwoningen in Rokkeveen is een dakkapel de gebruikelijke stap.

Zoetermeer telt 57.653 woningen. 57% daarvan is een eengezinswoning en 43% een appartement of andere meergezinswoning. Een gemengd beeld, met de tussenwoning als meest voorkomende eengezinswoning (40% van alle woningen).

De meeste tussenwoningen in Zoetermeer hebben een schuin dak met een zolder die met een dakkapel een volwaardige kamer wordt. Een dakkapel in het achterdakvlak is onder voorwaarden vergunningvrij; voor het voordakvlak gelden de regels van het omgevingsplan van de gemeente.

Bodem en fundering in Zoetermeer

Zoetermeer ligt in de drooggemalen veenpolders tussen Den Haag en Gouda: klei op veen, met een hoge grondwaterstand. Alle woningen staan op palen en kruipruimtes zijn laag en vochtig. Een aanbouw krijgt een eigen paalfundering; bij vloeren is schuimbeton de aangewezen manier om de kruipruimte te vullen zonder extra gewicht.

Een dakopbouw of dakrenovatie belast de bestaande muren en fundering; op slappe grond rekent de constructeur na of de fundering het extra gewicht aankan. Een dakkapel is licht en speelt hier zelden een rol.

Eigendom en toestemming

In Zoetermeer is 55% van de woningen een koopwoning en 45% een huurwoning, waarvan 34% in bezit van een woningcorporatie. Als eigenaar beslist u zelf, binnen de regels van het omgevingsplan. Huurt u, dan hebt u voor een bouwkundige ingreep altijd eerst schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig.

Wat levert het op?

De gemiddelde WOZ-waarde van een woning in Zoetermeer is € 362.000. Extra woonoppervlak telt zwaar mee in de waarde van een woning, maar hoeveel een dakkapel oplevert verschilt per woning en per straat. Een taxateur kan dat voor uw situatie inschatten. Denk ook aan de financiering: een verbouwing kan vaak worden meegenomen in een hypotheekverhoging.

Vergunning bij de gemeente Zoetermeer

Alleen de Dorpsstraat en omgeving hebben een beschermde status. Voor de groeikernwijken heeft de gemeente in het omgevingsplan vaak al vastgelegd welke dakopbouwen en dakkapellen per woningtype passen; aan de achterzijde is binnen de landelijke regels veel vergunningvrij.

Of uw dakkapel vergunningvrij is, hangt af van het Besluit bouwwerken leefomgeving én van het omgevingsplan van de gemeente Zoetermeer. Doe de vergunningcheck in het Omgevingsloket met uw adres; de regels voor vergunningvrij bouwen staan uitgelegd in ons artikel over vergunning voor een uitbouw onder de Omgevingswet. Is er een vergunning nodig, dan hoort de aanvraag met tekeningen en een constructieberekening bij de voorbereiding. De gemeente heeft daarvoor in de regel acht weken, met een mogelijke verlenging van zes weken.

Wat levert een dakkapel op?

Een dakkapel is een uitbouw in een schuin dakvlak met een plat dak en een raampartij aan de voorkant. Waar een zolder onder een schuin dak vaak maar een smalle strook stahoogte heeft, geeft een dakkapel over de hele breedte extra loopruimte. Een dakkapel van 4 meter breed levert al snel enkele vierkante meters bruikbaar vloeroppervlak op.

Een dakkapel is geschikt voor woningen met een hellend dak, zoals rijwoningen, twee-onder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen. Bij een plat dak is een dakkapel niet mogelijk; dan is een dakopbouw de logische stap. Bij appartementen met een eigen kap is een dakkapel soms mogelijk, maar dan is ook toestemming van de VvE nodig.

Een dakkapel is vaak de meest voordelige manier om extra woonruimte te maken. Wilt u stahoogte over de hele verdieping, dan is een dakopbouw of nokverhoging een beter alternatief.

Soorten dakkapellen en materialen

De meeste dakkapellen worden prefab gemaakt. De complete dakkapel, met isolatie, kozijnen en beplating, wordt in de werkplaats gebouwd en op één dag met een kraan geplaatst. Een traditionele dakkapel wordt op locatie opgebouwd. Dat duurt langer, maar biedt meer vrijheid bij afwijkende maten, dakhellingen of een monumentale woning.

Voor de buitenkant kiest u meestal tussen kunststof en hout. Kunststof beplating en kozijnen vragen weinig onderhoud. Hout heeft een natuurlijke uitstraling en past bij oudere woningen, maar moet periodiek worden geschilderd. Er zijn ook dakkapellen met zinken of leien wangen voor een klassieke uitstraling.

Voor het raam kiest u draairamen, draai-kiepramen of vaste ramen, eventueel met horren en rolluiken. Let op de bereikbaarheid voor het schoonmaken: draai-kiepramen zijn van binnenuit te reinigen.

Vergunning: wanneer is een dakkapel vergunningvrij?

Onder de Omgevingswet staan de regels voor vergunningvrij bouwen in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Een dakkapel is vergunningvrij als hij aan alle onderstaande voorwaarden voldoet. Dat geldt voor een dakkapel op het achterdakvlak, of op een zijdakvlak dat niet naar openbaar toegankelijk gebied is gekeerd.

Een dakkapel aan de voorkant, of aan een zijkant die naar de straat of een openbaar pad is gekeerd, is in de regel vergunningplichtig. Sommige gemeenten staan in hun omgevingsplan onder voorwaarden ook dakkapellen aan de voorkant toe, vaak met eisen aan maat en positie. Bij rijksmonumenten en in beschermde stads- of dorpsgezichten gelden aanvullende regels.

Twijfelt u? Doe de vergunningcheck in het Omgevingsloket of laat ons dat voor u doen. Ook voor een vergunningvrije dakkapel gelden de bouwtechnische eisen van het Bbl.

• De dakkapel heeft een plat dak.
• De dakkapel is gemeten vanaf de voet niet hoger dan 1,75 meter.
• De onderkant ligt meer dan 0,5 meter en minder dan 1 meter boven de dakvoet.
• De bovenkant ligt meer dan 0,5 meter onder de nok.
• De zijkanten liggen meer dan 0,5 meter van de zijkanten van het dakvlak.