Aanbouw in Eindhoven

De woningen in Eindhoven en wat dat betekent voor uw aanbouw

Eindhoven is gegroeid met Philips: Philipsdorp en het Drents Dorp zijn de fabrieksdorpen uit de jaren '10 en '20, de Witte Dame-buurt en Strijp-S het industriële erfgoed. Daaromheen de vooroorlogse wijken van Stratum, Gestel, Tongelre en Woensel, de grote naoorlogse uitbreiding Woensel-Noord uit de jaren '60 en '70 en Meerhoven van na 2000.

Met 59% eengezinswoningen heeft Eindhoven veel rijwoningen uit de jaren '50 tot '70 in Woensel, Gestel en Stratum die nu toe zijn aan meer ruimte en betere isolatie.

In Woensel-Noord en Gestel is de uitbouw van 3 meter aan de achtergevel de standaardverbouwing van de naoorlogse rijwoning. In Philipsdorp gaat het om kleine arbeiderswoningen waar een uitbouw de keuken ruim genoeg maakt, binnen de beschermde status.

Eindhoven telt 119.376 woningen. 59% daarvan is een eengezinswoning en 41% een appartement of andere meergezinswoning. Een gemengd beeld, met de tussenwoning als meest voorkomende eengezinswoning (40% van alle woningen).

Bij een tussenwoning komt een aanbouw bijna altijd aan de achterkant, over (een deel van) de breedte van de woning en vaak tot op de erfgrens. Let dan op de aansluiting op de gevel van de buren, de afwatering van het platte dak en de lichtinval in de bestaande woonkamer. Een daklicht of lichtstraat maakt daar veel verschil.

Bodem en fundering in Eindhoven

Eindhoven ligt op Brabants dekzand met beekdalen van de Dommel en de Gender. Woningen staan vrijwel overal op staal, kruipruimtes zijn meestal droog en een aanbouw kan op een strokenfundering. Alleen in de beekdalen en bij Meerhoven is de grondwaterstand hoger.

Bij een aanbouw bepaalt de bodem de fundering van het nieuwe deel: op staal of op palen. De constructeur neemt dat mee in de berekening; bij de opname kijken we ook naar de bestaande fundering en eventuele scheurvorming.

Eigendom en toestemming

In Eindhoven is 44% van de woningen een koopwoning en 56% een huurwoning, waarvan 36% in bezit van een woningcorporatie. Als eigenaar beslist u zelf, binnen de regels van het omgevingsplan. Huurt u, dan hebt u voor een bouwkundige ingreep altijd eerst schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig.

Wat levert het op?

De gemiddelde WOZ-waarde van een woning in Eindhoven is € 363.000. Extra woonoppervlak telt zwaar mee in de waarde van een woning, maar hoeveel een aanbouw oplevert verschilt per woning en per straat. Een taxateur kan dat voor uw situatie inschatten. Denk ook aan de financiering: een verbouwing kan vaak worden meegenomen in een hypotheekverhoging.

Vergunning bij de gemeente Eindhoven

Eindhoven heeft het welstandstoezicht in grote delen van de stad losgelaten; alleen in aangewezen gebieden zoals Philipsdorp, het Drents Dorp en het centrum geldt nog een toets. Dat maakt een dakkapel of uitbouw in Woensel of Gestel vaak eenvoudiger dan elders, binnen de regels van het Besluit bouwwerken leefomgeving en het omgevingsplan.

Of uw aanbouw vergunningvrij is, hangt af van het Besluit bouwwerken leefomgeving én van het omgevingsplan van de gemeente Eindhoven. Doe de vergunningcheck in het Omgevingsloket met uw adres; de regels voor vergunningvrij bouwen staan uitgelegd in ons artikel over vergunning voor een uitbouw onder de Omgevingswet. Is er een vergunning nodig, dan hoort de aanvraag met tekeningen en een constructieberekening bij de voorbereiding. De gemeente heeft daarvoor in de regel acht weken, met een mogelijke verlenging van zes weken.

Wat is een aanbouw en voor wie is het geschikt?

Een aanbouw is een nieuw bouwdeel dat tegen de bestaande woning wordt gezet en een eigen ruimte vormt. Dat is het verschil met een uitbouw: bij een uitbouw vergroot u een bestaande kamer, zoals de woonkamer of keuken, door de achtergevel open te breken. In de praktijk lopen de termen door elkaar, en veel mensen zeggen aanbouw als ze een keukenuitbreiding bedoelen.

Een aanbouw past goed bij huishoudens die ruimte nodig hebben voor een specifieke functie. Bijvoorbeeld een werkplek die u na werktijd kunt dichtdoen, een bijkeuken met wasmachine en droger, of een slaapkamer met badkamer beneden zodat u langer zelfstandig in uw huis kunt blijven wonen.

Of een aanbouw mogelijk is, hangt sterk af van uw woningtype en perceel. Bij een tussenwoning bouwt u alleen aan de achterkant. Bij een hoekwoning, twee-onder-een-kapwoning of vrijstaande woning is ook een aanbouw aan de zijkant mogelijk. Bij een appartement is een aanbouw in de regel niet aan de orde.

• Tuinkamer of serre met veel glas en zicht op de tuin
• Bijkeuken, berging of garage tegen de zijgevel
• Werkkamer of praktijkruimte met eigen ingang
• Slaapkamer met badkamer op de begane grond (levensloopbestendig wonen)
• Aanbouw voor de keuken, met de bestaande keuken als eetruimte

Mogelijkheden en varianten

De meeste aanbouwen hebben een plat dak. Dat is eenvoudig te isoleren en geeft ruimte voor een lichtstraat of lichtkoepel, zodat er ook diep in de ruimte daglicht valt. Een aanbouw met een schuin dak of zadeldak sluit vaak beter aan bij de architectuur van oudere woningen, maar vraagt meer constructie en is duurder.

Voor de bouwmethode kiest u tussen traditioneel bouwen en prefab. Traditioneel betekent een binnenblad van kalkzandsteen, een spouw met isolatie en een buitenblad van metselwerk. Bij prefab worden wanden en dak als geïsoleerde houtskeletbouw-elementen in een werkplaats gemaakt en op locatie in enkele dagen geplaatst. Dat verkort de bouwtijd en de overlast op de bouwplaats.

Ook de gevel kunt u vrij kiezen: metselwerk dat aansluit op de bestaande woning, houten of composiet gevelbekleding, of stucwerk op isolatie. Grote glazen puien, een schuifpui of een hefschuifpui maken de verbinding met de tuin.

Vergunning: wanneer mag u vergunningvrij aanbouwen?

Sinds 1 januari 2024 geldt de Omgevingswet. De landelijke regels voor vergunningvrij bouwen staan in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Een aanbouw in het achtererfgebied is onder voorwaarden vergunningvrij. Het achtererfgebied is, kort gezegd, het erf achter de woning en naast de woning vanaf 1 meter achter de voorgevel.

Binnen 4 meter vanaf de oorspronkelijke achtergevel mag een aanbouw doorgaans zonder vergunning, als hij op de grond staat en niet hoger is dan circa 30 centimeter boven de vloer van de eerste verdieping. Verder dan 4 meter van de woning geldt een maximale hoogte van 3 meter en is het gebruik beperkt. Daarnaast geldt een maximum voor de totale oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken in het achtererfgebied.

Een vergunning is meestal wel nodig bij een aanbouw aan de voorkant of aan een zijkant die naar de openbare weg is gekeerd, bij een dakterras of balkon op de aanbouw, bij een rijksmonument en vaak in een beschermd stads- of dorpsgezicht. Uw gemeente kan in het omgevingsplan aanvullende of afwijkende regels hebben. Doe daarom altijd de vergunningcheck in het Omgevingsloket of laat ons dat voor u doen.

Vergunningvrij betekent niet regelvrij. De technische eisen uit het Bbl, zoals constructieve veiligheid, brandveiligheid en energiezuinigheid, gelden altijd. Ook het burenrecht blijft gelden: ramen of deuren binnen 2 meter van de erfgrens vragen volgens het Burgerlijk Wetboek toestemming van de buren.

• Vergunningvrij mogelijk: achterkant, binnen 4 meter, op de grond, binnen de hoogtegrenzen
• Vaak vergunningplichtig: voorkant, zijkant aan de openbare weg, dakterras op de aanbouw
• Altijd extra aandacht: monumenten, beschermd stads- of dorpsgezicht, afwijkend omgevingsplan