Aanbouw in Arnhem

De woningen in Arnhem en wat dat betekent voor uw aanbouw

Arnhem is een stad van twee helften. Ten noorden van de Rijn liggen de oudere wijken op de stuwwal: het Spijkerkwartier en Sint Marten uit de 19e eeuw, de Burgemeesterswijk, Sonsbeek- en Hoogkamp uit het interbellum, en Alteveer, Geitenkamp en Presikhaaf uit de jaren '20 tot '60. Ten zuiden ligt Arnhem-Zuid: Malburgen, Elderveld, De Laar en Rijkerswoerd uit de jaren '50 tot '90 en Schuytgraaf van na 2000.

Met 51% eengezinswoningen en 43% koop heeft Arnhem veel rijwoningen uit de jaren '30 en de naoorlogse periode die toe zijn aan meer ruimte en betere isolatie.

In de Burgemeesterswijk en Hoogkamp is de uitbouw van de jaren '30-keuken de klassieke verbouwing, vaak met een lichtstraat. In Elderveld, Rijkerswoerd en Schuytgraaf gaat het om een uitbouw of aanbouw bij jongere rijwoningen met een diepe tuin.

Arnhem telt 80.665 woningen. 51% daarvan is een eengezinswoning en 49% een appartement of andere meergezinswoning. Een gemengd beeld, met de tussenwoning als meest voorkomende eengezinswoning (32% van alle woningen).

Bij een tussenwoning komt een aanbouw bijna altijd aan de achterkant, over (een deel van) de breedte van de woning en vaak tot op de erfgrens. Let dan op de aansluiting op de gevel van de buren, de afwatering van het platte dak en de lichtinval in de bestaande woonkamer. Een daklicht of lichtstraat maakt daar veel verschil.

Bodem en fundering in Arnhem

Arnhem-Noord ligt op het zand van de Veluwse stuwwal: woningen op staal, droge kruipruimtes, soms grote hoogteverschillen in de tuin. Arnhem-Zuid ligt op de rivierklei van de Betuwe met een hogere grondwaterstand en paalfunderingen. Die grens bepaalt bij een aanbouw of we een strokenfundering of palen rekenen.

Bij een aanbouw bepaalt de bodem de fundering van het nieuwe deel: op staal of op palen. De constructeur neemt dat mee in de berekening; bij de opname kijken we ook naar de bestaande fundering en eventuele scheurvorming.

Koopwoning of huurwoning?

In Arnhem is 43% van de woningen een koopwoning en 57% een huurwoning, waarvan 34% in bezit van een woningcorporatie. Als eigenaar beslist u zelf, binnen de regels van het omgevingsplan. Huurt u, dan hebt u voor een bouwkundige ingreep altijd eerst schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig.

Woningwaarde en verduurzaming

De gemiddelde WOZ-waarde van een woning in Arnhem is € 335.000. Extra woonoppervlak telt zwaar mee in de waarde van een woning, maar hoeveel een aanbouw oplevert verschilt per woning en per straat. Een taxateur kan dat voor uw situatie inschatten. Denk ook aan de financiering: een verbouwing kan vaak worden meegenomen in een hypotheekverhoging.

Vergunning bij de gemeente Arnhem

Het Spijkerkwartier, de Burgemeesterswijk en het Sonsbeekkwartier zijn beschermd stadsgezicht; de welstandsnota toetst daar ook zichtbare achterkanten en daken. In Arnhem-Zuid gelden de gewone regels en zijn dakkapellen en uitbouwen aan de achterzijde vaak vergunningvrij.

Of uw aanbouw vergunningvrij is, hangt af van het Besluit bouwwerken leefomgeving én van het omgevingsplan van de gemeente Arnhem. Doe de vergunningcheck in het Omgevingsloket met uw adres; de regels voor vergunningvrij bouwen staan uitgelegd in ons artikel over vergunning voor een uitbouw onder de Omgevingswet. Is er een vergunning nodig, dan hoort de aanvraag met tekeningen en een constructieberekening bij de voorbereiding. De gemeente heeft daarvoor in de regel acht weken, met een mogelijke verlenging van zes weken.

Wat is een aanbouw en voor wie is het geschikt?

Een aanbouw is een nieuw bouwdeel dat tegen de bestaande woning wordt gezet en een eigen ruimte vormt. Dat is het verschil met een uitbouw: bij een uitbouw vergroot u een bestaande kamer, zoals de woonkamer of keuken, door de achtergevel open te breken. In de praktijk lopen de termen door elkaar, en veel mensen zeggen aanbouw als ze een keukenuitbreiding bedoelen.

Een aanbouw past goed bij huishoudens die ruimte nodig hebben voor een specifieke functie. Bijvoorbeeld een werkplek die u na werktijd kunt dichtdoen, een bijkeuken met wasmachine en droger, of een slaapkamer met badkamer beneden zodat u langer zelfstandig in uw huis kunt blijven wonen.

Of een aanbouw mogelijk is, hangt sterk af van uw woningtype en perceel. Bij een tussenwoning bouwt u alleen aan de achterkant. Bij een hoekwoning, twee-onder-een-kapwoning of vrijstaande woning is ook een aanbouw aan de zijkant mogelijk. Bij een appartement is een aanbouw in de regel niet aan de orde.

• Tuinkamer of serre met veel glas en zicht op de tuin
• Bijkeuken, berging of garage tegen de zijgevel
• Werkkamer of praktijkruimte met eigen ingang
• Slaapkamer met badkamer op de begane grond (levensloopbestendig wonen)
• Aanbouw voor de keuken, met de bestaande keuken als eetruimte

Mogelijkheden en varianten

De meeste aanbouwen hebben een plat dak. Dat is eenvoudig te isoleren en geeft ruimte voor een lichtstraat of lichtkoepel, zodat er ook diep in de ruimte daglicht valt. Een aanbouw met een schuin dak of zadeldak sluit vaak beter aan bij de architectuur van oudere woningen, maar vraagt meer constructie en is duurder.

Voor de bouwmethode kiest u tussen traditioneel bouwen en prefab. Traditioneel betekent een binnenblad van kalkzandsteen, een spouw met isolatie en een buitenblad van metselwerk. Bij prefab worden wanden en dak als geïsoleerde houtskeletbouw-elementen in een werkplaats gemaakt en op locatie in enkele dagen geplaatst. Dat verkort de bouwtijd en de overlast op de bouwplaats.

Ook de gevel kunt u vrij kiezen: metselwerk dat aansluit op de bestaande woning, houten of composiet gevelbekleding, of stucwerk op isolatie. Grote glazen puien, een schuifpui of een hefschuifpui maken de verbinding met de tuin.

Vergunning: wanneer mag u vergunningvrij aanbouwen?

Sinds 1 januari 2024 geldt de Omgevingswet. De landelijke regels voor vergunningvrij bouwen staan in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Een aanbouw in het achtererfgebied is onder voorwaarden vergunningvrij. Het achtererfgebied is, kort gezegd, het erf achter de woning en naast de woning vanaf 1 meter achter de voorgevel.

Binnen 4 meter vanaf de oorspronkelijke achtergevel mag een aanbouw doorgaans zonder vergunning, als hij op de grond staat en niet hoger is dan circa 30 centimeter boven de vloer van de eerste verdieping. Verder dan 4 meter van de woning geldt een maximale hoogte van 3 meter en is het gebruik beperkt. Daarnaast geldt een maximum voor de totale oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken in het achtererfgebied.

Een vergunning is meestal wel nodig bij een aanbouw aan de voorkant of aan een zijkant die naar de openbare weg is gekeerd, bij een dakterras of balkon op de aanbouw, bij een rijksmonument en vaak in een beschermd stads- of dorpsgezicht. Uw gemeente kan in het omgevingsplan aanvullende of afwijkende regels hebben. Doe daarom altijd de vergunningcheck in het Omgevingsloket of laat ons dat voor u doen.

Vergunningvrij betekent niet regelvrij. De technische eisen uit het Bbl, zoals constructieve veiligheid, brandveiligheid en energiezuinigheid, gelden altijd. Ook het burenrecht blijft gelden: ramen of deuren binnen 2 meter van de erfgrens vragen volgens het Burgerlijk Wetboek toestemming van de buren.

• Vergunningvrij mogelijk: achterkant, binnen 4 meter, op de grond, binnen de hoogtegrenzen
• Vaak vergunningplichtig: voorkant, zijkant aan de openbare weg, dakterras op de aanbouw
• Altijd extra aandacht: monumenten, beschermd stads- of dorpsgezicht, afwijkend omgevingsplan